内练“功夫”外求扶持

    2月26日，福州二十多家大型房产中介企业老总齐聚福州市房管局，参加“市场分析、扶持二手中介发展”座谈会。会上，中介老总们纷纷呼吁主管部门为福州房产中介行业出台扶持政策，并提出“豪宅标准上调”、“佣金收取前置”等建议。

    淡市面前，福州房产中介企业的命运再次成为关注的焦点。福州二手房市场回暖了吗？各大小中介企业日子好过点了吗？

    二手楼市持续低迷

    进入2008年，福州二手房市场持续低迷。

    “市场不一样了。”福州某二手房中介公司副总经理钟先生感叹道，“往年的10-12月，福州二手房平均月成交量可达2000多套，高峰期时甚至可达3000多套，但2007年这三个月的平均月成交量仅1000多套，今年1月依然维持1000多套的低成交量。”福州双安房地产代理公司总经理郑爱新同样告诉记者，今年1、2月份，福州二手房成交量较去年同期下降了近60%。

    记者了解到，近两个月来，一些大型中介企业的单店月平均成交量仅1套，大量中小中介企业则不足1套。“预计今年上半年，福州二手房月成交量很难突破2000套。”钟先生认为，“至于下半年，7、8月份天气炎热，属于交易淡季，所以关键就看9、10两月能否出现小高潮。”

    业内人士指出，与各大小房产中介企业普遍经营不佳形成对比的是，其单个门店的月开支大都在10000多元，经营压力可想而知。“今年以来，福州各房产中介企业共关闭了近30%的直营或连锁门店。”钟先生告诉记者，不少中小房产中介企业都在勉强度日，如果业绩持续下滑，这部分企业很可能步麦园、诚业等中介公司的后尘，最终退出市场。

    “2008年，对于每一个中介公司来说，都是极大的考验。”钟先生说。

    短期内“阴云”难消

    回顾去年10月份以前，不论是一手房市场还是二手房市场，全都处于供不应求的局面，土地价格大增，开发商高价售房或待价而沽，购房者陷入“集体恐慌”。如今，受宏观调控政策影响，楼市转冷，二手房供求局面也随之逆转。

    据钟先生介绍，由于市场转冷，不少房东抛售手中房源，造成房源量大增，与此同时，购房者观望气氛浓厚，这些房源量一时间难以消化。“部分房东对后市缺乏信心，特别是拥有两套以上物业的业主，很可能会选择降价抛售。这样的市场状况将使买方处于更有利的地位。”

    谈及后市，钟先生认为，2008年金融信贷继续紧缩，将进一步抑制二手房交易的活跃性。“2007年底出台的一系列政策将在2008年持续发威，而从紧的货币政策及适度从紧的房地产调控是2008年的主基调。这些政策预期给买方带来心理阴影，近期内二手房交易难以活跃起来。”

    钟先生告诉记者，金融信贷的紧缩不仅打压了投资性需求，部分刚性住房需求也受到了抑制。例如，一些有实实在在换房需求的购房者，因二套房贷首付款及利率的提高而不得不放弃换房打算。“买房与买米不同，没米了，我们得马上去买，但是买房的时间可以前挪后移，这段时间市场不好，购房者就会暂缓买房计划，等以后再做打算。”

    此外，在钟先生看来，“近段时间一手房放量，也对二手楼市造成冲击”。他告诉记者，从2007年底开始，受各种因素影响，福州一手楼盘出现了快速放量局面，尤其以大户型豪宅居多。到今年初，这种局面仍在持续，与此同时，部分开发商也适当推出一些中小户型住宅，以低总价的宣传点来吸引购房者。“当前各大开发商都加大了促销力度，这给二手房市场带来了不小的压力。”

    另外，“今年大量保障房的推出也将对二手楼市产生影响。不过保障房毕竟只是满足部分中低收入群体的购房需求，因此影响有限。”钟先生认为。

    经营策略思变

    记者了解到，为改变目前市场颓势，如今福州大多数房产中介企业都对经营策略进行了调整。其中，培育人才是不少房产中介企业格外重视的内容之一。

   “今年我们不会盲目扩张，公司将精减人员，留住核心骨干，加大培训力度，倾力打造‘第四代经纪人’，即让经纪人成为真正的客户管家、理财顾问专家，提升经纪人的‘作战能力’。”郑爱新表示。

    “加强内部管理，提升竞争力。”钟先生告诉记者，现在他所在公司在人才战略上采取两手准备，一方面加大内部员工培训力度，另一方面尽力吸引外部人才。

    但房产中介从业人员流动性大是一个长期存在的问题，尤其在当前市场低迷时期，员工跳槽现象更是频繁。“对于这一点，我们也没有更好的办法。”钟先生的语气中透露出无奈，他表示，他能做的就是尽量提高员工待遇。

    与此同时，部分房产中介企业开始根据市场状况调整经营模式。例如，记者了解到，骊特房产已从先前的加盟模式转变为如今的直营模式，门店规模也作了调整。

    钟先生认为，企业应该根据自身状况并结合市场情况，选择适合自己的经营模式。加盟模式可以帮助一家公司迅速扩大规模，扩大品牌影响力，但对公司本身影响力要求较高；直营模式更容易形成团队凝聚力，但对公司资金实力及内部管理要求较高。“2008年，将有更加多样化的经营模式出现。”

    钟先生向记者透露了其公司的扩张计划：加盟店适当扩张，直营店稳步发展，同时提高加盟门槛，做好品牌拓展，保证公司内部凝聚力。此外，“企业文化建设是关键，做得好可以直接转化为战斗力。”钟先生认为。