◆案情：

    2007年2月江先生与叶先生签订房屋租赁合同，约定江先生将市中心的一店面出租给叶先生，租赁期限自2007年3月1日至2010年2月28日，租金按季度支付，每季度租金为人民币40000元。2007年12月，叶先生因经营不善，将店面转租给陈女士，但每季度的租金仍然由叶先生支付给江先生。2008年3月，江先生得知店面转租事宜后诉诸人民法院要求解除与叶先生签订的房屋租赁合同；但是，叶先生认为自己按时缴纳租金，不存在违约情形，租赁合同不能解除。

   ■ 分析：

     通常认为租赁房屋是以支付一定的租金为代价取得房屋一定期限内的使用权。有的人误以为只要支付了租金就可以自由决定自己使用或者转租给他人使用承租房屋，本案中的承租人叶先生即是如此。我国合同法明确规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。依照该法条的精神，承租人转租房屋必须经过出租人的同意，未经出租人同意而为的转租为不合法转租。在不合法转租的情形下，承租人的转租行为是违约行为，出租人可以据此解除合同。因此，本案中叶先生转租房屋并未征得江先生的同意，江先生可以依据法律规定主张解除房屋租赁合同。

    值得一提的是，法条所规定的“出租人的同意”包括明示的同意和默示的同意；可以是事前同意也可以是事后同意；同意可以向承租人表示，也可以向第三人表示。因此，为了避免纠纷，出租人和承租人在签订房屋租赁合同时最好能就转租的具体事宜进行约定。

    另外，即便是征得出租人同意而为的合法转租的情况下，在第三人与承租人形成新的租赁关系的同时，出租人与承租人之间的租赁关系仍然继续存在，承租人应当按照合同约定按时支付租金。出租人与第三人之间不发生直接的法律关系，第三人对租赁物造成损失的，应当由承租人而不是第三人向出租人赔偿损失。

延伸阅读：

想了解二手房置换租赁知识吗 一看便知

户口纠纷很头疼 买房人能否终止合同？

房价不便宜 二手房杀价二十四招全攻略