出路：主动出手 占领市场
　　江映辉认为，目前福州市场上进行商业地产开发多以被动接受为主，大多受土地规划的限制才进行商业开发，主动寻求商业地产开发的为少数。这主要因为地产项目不同，对资本结构要求也不同，在商业地产里资本多以持有型为主，而开发住宅则以套现型为主。另外，商业运作模式也不相同，商业地产销售之后，还要负责后续的经营管理保证整个商圈的健康发展。在这种市场背景下，开发商应该主动涉及商业地产的开发和建设，由于商业地产对个性和特点的要求相对较高，特别是商业项目集中上市后，同质化竞争会更加激烈。因此，越是主动出手越有可能更早占领市场。

　　选准对的 不“宠”大的
　　“规划时并不是引入了一个名牌商家就万事大吉了，要进行功能分析，这才是硬道理。”一位业内专家告诉记者。要考虑什么样的商家对其他的商家有带动作用，对总的商圈有没有起到整体的提升作用。
  另一方面，“巨头”入驻的条件都相当苛刻，会争取尽可能多的优惠和折扣，使得开发商的利润大幅减少，相对处于被动地位。而这些被邀请入驻的“巨头”，如果只关心自己的获利情况，则会对整个商圈的提升毫不关注也不愿出力。因此，选择“巨头”不要崇“大”、崇“牌”，要找准切实愿意合作的目标商家。

　　捕捉市场 掌握先机
　　“商业地产商捕捉市场信号水平都很高。”麦田商务地产的吴经理说，尽管开发商广为撒网，力逮大牌商家，同时商家的反应和态度也会成为开发商判断规划和决策正确与否的重要参考因素。在项目的导入阶 段，开发商会把诸多“巨头”列为目标客户，进而通过考虑所处区域的人流、外部环境、交通等等之后才会敲定合作的“巨头”；而另一方面，“巨头”对于准备入驻的商圈都会进行详细科学的调查，如果在平等互利的条件下选择入驻，则表明该“巨头”认为该区域有适合其行业发展的巨大潜力，如果多家行业相同的“巨头”选择弃之而不入，则要开始考虑是否规划和定位有了问题。

　　清晰定位 规划未来
　　“商业地产的成熟是一段艰辛的长征历程，个性化、突出差异性的商圈才有旺盛的生命力。”一位商业地产专家告诉记者。

　　商圈的定位各有各的不同，有效地避免同质化竞争才能在商海中立于不败之地。新近开盘的商圈都希望在项目规划或者主力店的带动下，尽快凸显自身的特色。麦田福建商务地产部吴经理认为，“以近在咫尺的宝龙和万象城为例，表面上似乎都是采用SHOPPINGMALL模式，其实各有洞天。宝龙定位于大众化的休闲娱乐，多由小商家聚合成缤纷的大商场；而万象城多由大商家聚合而成，单店的面积要远远甚于宝龙。可以说，宝龙类似于津泰路，不同的是把缤纷的娱乐购物项目整合在一个大型建筑内部，而万象城则走的是专业化、精品化的路线。”从现实来看，他们都取得了不俗的战绩，由此可见，坚持自己的路线对于商业地产来说意义非比寻常。

　　“商业地产项目能卖出去不算成功，试营业成功也仅仅是成功的一半，活下来5年以上才算成功，因此，现在福州的商业地产言谁成功都为时过早，还需要时间的检验，但是福州商业地产的前景一片光明。”业内人士江映辉认为。