“管理者”变“服务员”

    将“物业管理企业”改为“物业服务企业”

    此次《条例》修改中的一大亮点就是根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。这几个小小的名称变化，却表明了物业公司与业主的关系由原来的“管理”变成了“服务”，应该说，这是对物业和业主关系更加合理而明确的定位，物业公司本来就是全体业主花钱聘请的，从本质上说双方是一种服务与被服务的契约关系。

    一直以来，物业与业主之间的矛盾摩擦不断，这很大程度上是因为物业和业主对自己的定位与双方之间的权责关系不甚明晰。变“管理”为“服务”，物业公司明确了服务的职能定位，业主明确了自己的权利义务，双方关系的处理也就有了明确的指导。

    《条例》的修改中很多地方都与物业公司的这种职能转变有关，比如说《条例》规定，物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

    物业公司与业主之间的服务关系也要用合同来确定和保障，《条例》规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

    更加维护业主权益

    解聘物业只要1/2业主同意即可，而原来要求2/3同意

    新《条例》更加注意业主权益的维护。根据修改后的《条例》，选聘和解聘物业服务企业，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数1/2的业主同意就可以了，这为业主更换不满意的物业公司提供了便利，大大提高了业主的自主性。在此前的规定中，这一比例要达到2/3才行。而对于“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项新增事项，《条例》则规定了更加严格的程序，而且要经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

    《条例》还规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。这样就能够避免各种私搭乱建行为的发生，有效地维护全体业主的利益。

    由于《条例》规定了业主大会或者业主委员会作出的决定对业主具有约束力，为防止这种行为可能侵害到某一个体业主的权益，《条例》还赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。

    此外，新的《条例》也将一些现实中的做法以条文的形式固定了下来，比如说在修改中将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府也增加为成立业主大会的指导部门。