警惕“股地拉扯”的风险循环

　　专家认为，随着地产股股价高企、地产商上市融资节奏加快，房地产市场的系统性风险正在向股市转移。上世纪70年代香港出现的“股地拉扯”可能再次上演，以高地价为纽带，楼市、股市中可能存在的泡沫结合在了一起，并互为循环。

　　最直观的结果是高地价直接推高了房价，透支未来增长空间。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，每有地块高价卖出，周边房价必应声大涨，这几乎成了普遍现象。如上海新江湾城地块几个月前拍出楼板价逾1.2万元/平方米，之后周边房价就迅速从每平方米1.5万元左右升至1.8万元。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持15%-18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。另一方面，房企竞相圈地、圈钱，楼市风险正在不断向证券市场转移。

　　房地产行业风险的最终承担者很可能不是、至少不完全是风险的制造者——房企，而是购房人、银行和股民。地产公司以极低的成本从股市圈钱，推高地价，进而抬高房价，由老百姓买单。尽管房企直接融资减少了其银行贷款，一定程度上分散了银行风险，但畸高房价使银行个人房贷业务风险大大增加。一旦房价下跌，坏账增加，可能引发系统金融风险。

　　值得注意的是，开发商通过股权公众化将房地产风险分散转嫁。原本由企业承担的行业风险最终被分散转嫁到地产股投资者身上。

　　上市地产企业借股民的钱圈地，也造成大量土地被囤积闲置，国家有关处置闲置土地的法规、政策被架空成一纸具文，平添楼市调控的压力。

　　1994年公布的《城市房地产管理法》就规定，出让的土地逾期一年未动工开发的，可征20%的闲置费，逾期两年则可无偿收回。1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年出台的“国八条”均重申了相关规定。2006年的国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”，“按期动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止建设连续满1年的，(也)按闲置土地处置。”

　　但现在，众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年，显然是置国家相关法律法规政策于不顾。“地产公司大面积囤地是在给政府出难题，”房地产研究者顾海波说，“对闲置土地不处置，囤地之风会更盛，开发商直接从囤地中坐享增值，影响住宅供给；严格执行的话，土地储备的价值会削减，投资地产股的股民难免受损。总而言之，圈钱、囤地对楼市调控都大不利。”