房地产业贷款业务对银行业发展的重要性日益提升。从整体业务规模看，到2007年末，全国境内房地产开发贷款与个人住房贷款余额已经达到4.8万亿元，占银行业人民币信贷余额的18.3%，这个比例在所有行业的贷款中是最高的。其中，国有控股银行占据银行业房地产贷款70%以上的市场份额。2007年上半年国内五大上市银行中，境内房地产贷款市场份额最高，在信贷资产中占比最高的均是建设银行，分别达到了18.6%和26%。由于房地产贷款普遍属于中长期贷款，利差水平相对较高，对银行业利息收入的贡献度超过了20%。

　　继续拓展房地产信贷业务空间

　　结合我国房地产市场发展所处的历史阶段、本轮经济周期的特征以及我国银行业房地产市场业务的现状，我们认为，当前我国房地产周期尚处于上升阶段，商业银行房地产信贷业务仍然有很大的拓展空间，需要保持进取性的发展战略。
　　
　　一方面，我国房地产市场的需求远未达到饱和，未来市场的发展空间仍然巨大。2005年我国户均成套住宅为0.85套，按照目前的建设进度算，平均每年增长0.01套，至少要到2015年才能达到户均一套的水平。而日本在1968年已经达到了每户一套的水平，直到20世纪90年代初房地产泡沫才全面崩溃。另一方面，我国银行业房地产信贷资产占比与全球主要市场相比，仍然不高。2007年我国境内房地产贷款占所有贷款的18.3%。美国银行业和日本银行业房地产贷款占所有贷款的比例大致分别是45%和40%，亚洲新兴市场地区大都在25%~40%之间。

　　因此，需要从整体发展战略上，继续重视房地产信贷资产业务的发展，特别是在尚有相当上涨空间的二线城市。当然，积极拓展并不意味着在同业竞争中需要降低标准。必须杜绝恶性竞争与盲目扩张，走适度增长可持续发展道路。

　　高度关注房地产信贷风险

　　由于房地产信贷业务的快速发展是最近5年才出现的，而这段时间我国经济持续保持快速增长，房地产市场也未发生过重大风险。在房地产价格过快增长的背景下，风险正在逐步积累，需要高度关注其发展前景。

　　第一，经济周期风险。未来15年内我国有望继续保持较快的经济增长速度，但经济周期依然客观存在。目前，在美国经济可能在2008年陷入衰退的情况下，全球经济无法幸免。我国经济对外依存度处于非常高的水平，意味着经济也可能随之下滑。而房地产的周期与经济周期非常一致，一旦经济大幅放缓，开发贷款和住房消费贷款的不良率都可能攀升，对此要充分评估影响度和应对策略。

　　第二，操作风险。当房价下跌幅度超过抵押物所覆盖的贷款比例时（例如房价下跌40%，而当前首付比例为30%），购房者的理性选择就是违约。因此，住房抵押贷款业务快速发展时期，应确保有完备的放款流程、房款条件，有充分的监控手段和处置程序，杜绝操作风险，在房贷违约时最大限度地减少损失。

　　第三，政策风险。当前，我国面临的通货膨胀压力日益增加，相应的宏观调控措施也在密集出台。但是，宏观调控在“空调”与“超调”之间，存在着相当大的平衡难度。一旦出现严重的通货膨胀，不排除出现紧急刹车的政策措施的可能性。届时，房地产业的衰退周期也可能随之到来。

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