强化房地产信贷风险管理

　　既要加快发展，又要控制风险，这就要求银行业不断创新思路，应当充分发挥业务部门和风险管理部门的主观能动性。对此，我们提出如下建议：

　　第一，竞争策略开拓与调整

　　细分区域市场。在我国，东部、中部、西部的房地产市场差异性非常显著，高收入阶层、中产阶层和低收入阶层的投资与信用文化差异也较大。因此，在房地产业务发展中，应有充分的灵活性。充分了解各地区的具体情况，对不同管理水平、不同区域的分支机构给予一定的自主权，细化竞争策略，不宜采取“一刀切”的管理模式。

　　区别不同客户。我国城市化步伐加快以及居民购买力增强，使得房地产业的长期展望仍保持正面。但是，一些规模较小、资金紧张的房地产商在中短期内可能被淘汰出局。随着整合进一步加剧，财务状况较好的房地产商则面临着大量的机会，去并购境况不佳的房地产商的业务。对这两类客户，应谨慎地辨别，区别地介入。

　　与中间业务联动。在个人贷款客户中，高收入群体的理财意识、投资意识以及抗风险能力都在发生很大的变化。当前，应开拓新的竞争与营销思路，对此类人群可以有适当的灵活性，将理财业务、信用卡业务、房贷业务等条线之间的联动效应发挥出来。

　　探索信托业务创新。当前，在货币信贷政策紧缩的背景下，监管部门出台了信贷规模控制措施，一定程度上会限制信贷业务发展机会。这时，除了大力压缩不良释放业务空间外，应考虑开展信托产品创新，将部分信贷资产转让出去，在发展中间业务的同时释放信贷额度。

　　第二，风险管理改进与创新

　　积极考虑资产证券化，分散房地产信贷的信用风险，同时增加流动性管理的可选工具。当前，部分银行在抵押贷款资产证券化业务上已经取得进展。虽然受目前的流动性过剩牵连，市场反响有限，但是对未来房地产信贷业务来说，这是一条可行的道路，需要大力探索。

　　有针对性地提高信贷标准。例如，在房价涨幅持续居于全国前列、泡沫风险严重积累的地区，可以考虑首付比例在监管机构的标准下可进一步提高。因为过度上涨的房价，在周期调整来临时跌幅也更深，这时，目前的贷款成数将可能无法覆盖风险敞口。在这些区域的购房者大多属于投资者，对首付比例提高的适应力也更强，应不至于影响银行的市场拓展。

　　严格控制二手房的信贷。对二手房，应充分利用征信系统和其他信息来源，关注其市场换手率。应调整其房款结构，对明显属于消费类需求的二手房贷款可以重点支持，但如果有明显的投资、投机动向，应严格控制此类二手房的贷款额度，还可通过增加按揭成数、提高利率等措施加以控制。

　　继续改进内部信息系统。当前，应充分推广一些分支机构信息监控手段较好的做法，在IT系统上可以再开发和整合，改进房地产贷款的监控手段。在控制风险的同时，也可以达到挖掘潜在优质客户的功效。与监管部门保持良好的沟通。应及时将基于一线的市场信息、风险苗头与监管部门沟通，同时对于“超调”的政策风险给予适当的建议，这对于银行业的稳健发展具有相当的促进作用。

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