困局2 产权归属

　　主持人：如魏总所说，不同产权归属的商圈在管理上遇到的阻力显然不同，如何找到这其中的平衡？

　　黄捷：冠亚广场100％的产权是出售出去的，因此在集中管理方面可能有一定的困难。一部分纯投资的业主，他们不愿意给商户更多的扶持政策，在招商问题上，他们也只看中租金水平，因此，就产生了一些问题。

　　其实，这些问题在我们招商初期也考虑到了，因此，我们在出售产权时，大部分的产权是以带租约形式销售出去的，即我们出售这部分产权之前是和业主协商好，届时这个商铺的业态布局是要和商业管理公司计划的一样，否则不给予出售。

　　魏然：如果把一个商业地产分割成一个个独立的小产权出售，其存活的概率是很低的。不过从目前国内的商业地产发展来看，还没有找到一个非常合理的发展模式。可是，我们还是有做过一些尝试，如从最初的全部出售到现在的只租不售，然而只租不售是可以统一今后的管理要求，但是如何体现开发商的利益点，开发商能否承受巨大的资金缺口就成了一个新问题。

　　破解：需要金融产品支撑

　　主持人：刚才华辰提到了商业地产的长期利益问题，在产权的归属比例上，一定程度上取决于开发商能否承受巨大的资金压力和风险，对此，是否有转嫁的方式呢？

　　魏然：近期，房地产开发商开始研究一个新课题，即房地产信托基金，其模式为开发商把项目建成后，在发展中找到自己的租金定位，这个定位是可持续的、可盈利的定位，完了后，由专业的信托基金以合理的价格全盘收购这个商业地产，此时，开发商就可以拿到一个合理的价格后全身而退。而接下来，这个项目遇到的问题，就由这个基金的律师团负责解决。但这个模式也存在一个问题，即如何解决开发商前期的资金问题。

　　陈清福：商业地产不是简单的一个百货概念，它实际上是一个金融产品。如果不靠金融产品去运营的话很难操盘起这个商业地产。这里面所讲的不单单是开发商自有资金问题，前期开发商可以引进一些私募基金参与，原来开发商可能只有10亿在做这个项目，加入私募基金后可能有30亿来做这个项目，那么就不一定要把店面卖出去，可以100％持有这个项目，这样才能去掌控他的发展。

　　到了中期，需要吸引一些国际风投和战略投资进来，包括引进国际顶级的设计师、运营商和设备等，这样才能做成一个在一定区域范围内，比如华东区或者福建省内唯一、最大的。至少是在某一个主题上。

　　第三期就可以引进基金了。当你这个项目成功了，并且具有成功复制的可能，基金就会开始投资你。现在很多基金就做这方面的投资，像让房地产商规划建设和出租，租完之后由基金收购走，房地产商就退出了。