有效需求是否等于正常需求

    专家认为，除了高收入群体对住房的投资性需求之外，由于住房保障体系不完善，大量中低收入者在“买涨不买跌”的心理预期下“被迫”进入需方市场，成为构成房地产市场需求的重要因素。

    ２００６年，一线城市的房价收入比不断上升。按照统计公布的人均可支配收入和平均房价，以三口之家购买９０平方米商品房计算，２００６年的房价收入比（根据前三季度公开数据测算）深圳居全国之首，为１１．９２，而２００５年是９．８３，２００４年只有６．５２。上海、广州、北京的房价收入比分别为１１．６７、　９．５１和９．１１，远高于这些城市２００５年和２００４年的数据。

    房价收入比的攀升表明了居民购买能力的下降，本应成为抑制需求的要素。但事实却与之相反，房价的持续上涨导致中低收入人群超越个人经济能力而恐慌性购房。

    “现在的房价已经超过我的承受范围，但是现在不买，房价还在涨，这意味着以后更买不起。”刚刚加入“房奴”行列的陈先生对记者坦言。“愈涨愈买，愈买愈涨”，大量中低收入者被拖进房产消费的怪圈。

    此外，尽管在“国六条”的要求下，今年城镇房屋拆迁规模有所下降，但由拆迁引发的被动性需求仍然规模庞大，成为房价高居不下的又一“推手”。

    国务院发展研究中心研究员廖英敏说，以往是房价上涨，租金不涨，说明房地产市场有泡沫。但今年却是房价和租金同时上涨，说明市场还是有需求。现在问题的关键是市场供给结构和需求结构不合理，虽然很多人对住房有迫切需要，但市场上没有适合的户型和价位供给，导致消费者超越经济支付能力来购买，尽管这也是一种有效需求，但这种需求是畸形的。

    中国社会科学院研究员宋则说，我们要正确把握房地产市场走势，首先必须弄清楚房地产市场上正常的、合理的有效需求到底有多大。

编辑：辛俊坚