“当时，在松江新城西城区，沿着辰塔路，各个别墅项目纷纷拉出横幅，推出特价房，可仍然鲜有人问津。”回忆起2005年下半年受宏观调控打击下的松江新城别墅市场，海立华亭销售总监李华依然十分感慨。

    2004～2005年，主打“大学城”概念的松江新城汇聚了大批房产开发商和投资客，别墅项目蜂拥上市，楼盘销售形势一片大好。没想到的是，在随之而来的宏观调控的严厉打压下，投资客迅速离场，该板块销售随即萎缩，一批尾盘在售以及之后开盘的别墅楼盘销售长期萎靡不振，有的甚至陷入了封冻状态。

    在上海，存有大量这样的存量别墅，它们于2004～2006年期间被推出，由于受别墅市场大环境、板块及项目等多种因素影响而未能迅速销售完毕，直到目前仍然在售。如宝山罗店板块于2005年下半年起陆续推出的三个别墅项目，由于区位偏远、定价过高而长期处于滞销状态，截至2007年7月，仍有200余套存量别墅在售。此外，佘山板块也受集中推盘、高端产品销售周期长的影响而销售缓慢，存量别墅数量众多。

    然而，时过境迁，今年以来随着别墅市场的整体走强，上海存量别墅开始被盘活。以松江新城为例，从今年年初起，该板块存量别墅销售逐渐复苏。据统计显示，今年8月份，位列上海别墅成交排行榜第三位的润峰苑，正是于2005年开盘的松江新城别墅项目之一。而宝山罗店板块由于受近期交通利好、配套改善的推动，今年7月以来销售量异军突起，近两三个月所卖出的房源数量几乎等于前两年的销售总数。原积压了大量存量别墅的佘山板块也于今年取得了不俗的销售成绩，一些开发商还希望从中捞一桶金。据悉，位于松江泗泾的“半拉子”工程——宝石别墅即将转手，自2004年6月17日开盘以来，该案销售一直不佳。现在，日本一家地产公司接盘重新开发，荒岛置业也参股并参与合作开发。

    对于上海存量别墅的投资价值，分析人士指出，必须综合板块、项目及售价等多种因素进行考虑分析。松江新城与罗店板块存量别墅凭借较低的价格对购房者具有较强的吸引力，前者地理条件优越，加上今年年底9号线开通的利好影响，该板块存量别墅正孕育着一波升势。而高端规划是罗店板块的一大优势，为该板块存量别墅升值提供内在动力。然而，上述两大板块缺乏产业支撑，且成熟尚需时日，尤其后者地处非传统别墅区，这些都将制约板块内存量别墅的大幅升值。而对于具备资源奇缺性的佘山板块来说，其存量别墅具有收藏的价值，升值空间不言而喻。

编辑：李尔