地段！外形！长线价值！

   写字楼投资，选择物业是决定性的第一步。

    2006年年末，五合智库总经理邹毅把某海外基金客户带到上海徐家汇某处欲进行整售的写字楼，进行项目考察。“老外”看了一眼所谓的甲级写字楼，转身便走。“国内好的写字楼太少。什么是甲级，没有一个定论。”邹毅说。

    那么究竟什么样的写字楼才会受投资者青睐？

    第一看地段。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。

    除此之外，关注区域的持续放量，以防由于市场供应过大造成写字楼贬值都应在购买者考虑的范围之内。

    第二看外观。写字楼的形象往往被知名企业作为仅次于区位的重要因素，同时，时尚、先锋的外立面也能够基本保障投资者近几年内不至于花费更多的修缮费用。

    第三看品质。秀外还需慧中，交通的便利程度、停车场的设计是否合理甚至大堂的品位和布置如何、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等都是海外基金纳入考量的范围之内。除此之外，周边自然景观同样被考虑在内。

    第四看物业服务。写字楼增值和保值是通过物业管理服务来实现的，包括中国香港在内的很多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值。海外基金往往更青睐国际性的物业管理公司。

    目前，国内的大单写字楼购买客户分为两类，一类是大型的国有企业，另一类是港澳台客户、专业投资机构和投资基金。

    根据国际专业理财公司的计算，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若15年内物业总收益大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

    除此之外，按揭的还款方式也是投资前重要的考虑因素。在贷款利率方面，写字楼要高于住宅近1%。另有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，这些约占投资额的20%左右。

    而在投资之前，计算写字楼的年回报率，以判定其是否具有投资价值是十分必要。