《物权法》将于今年10月1日起施行，为了更好地理解、使用法律，7月29日，厦门日报《房周刊》和厦门市律师协会房地产专业委员会共同主办了一场法律沙龙，来自厦门市律师协会房地产专业委员会的成员以及执业律师、房地产开发企业法律事务人员和热心读者等近百人齐聚一堂，就《物权法》中有关地上、地表及地下的建设用地权的设立、变更及流转问题以及不动产登记机构登记错误的赔偿责任承担问题进行广泛而深入的探讨。市律协房地产专业委员会主任廖晓斓律师、市律协房地产专业委员会副主任陈咏晖律师及市律协房地产专业委员会委员曾琳律师等都作了主要发言。以下是沙龙中所涉及的一些观点和问题，如果您对有关《物权法》的一些问题有看法或心得体会，欢迎参与我们的讨论。

    现象       

    早在上世纪初斯德哥尔摩就有了地下人行道，后来又有了地下音乐厅；在蒙特利尔已经建起当今世界最大的地下城市——在400万平方米的土地下建造了1600家商店、200家饭店、34家影剧院、两座会展大厅、1600套住宅等，每天大约有500万人通过150个通道进出这个地下城；在美国加里福利亚有水下旅馆。在我国借助于先进的建筑技术开发利用空间的事实亦非罕见：大城市中立交桥增多，甚至出现高架桥；立体停车场已经出现；地下铁路不断扩展。如上海的人民广场充分利用地下空间建设地下车库、商业街，地表则用于绿化；北京西单地下文化广场的建设也体现了对土地立体空间的利用。在我们身边有厦门火车站与梧村汽车站之间在建的地下商城，有厦禾路公交快速道，有香山游艇码头海上房屋等。

    话题       

    即将于今年10月1日实施的《物权法》第一百三十六条规定，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”第一百三十九条作进一步规定，“建设用地使用权出让合同应当约定建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。”这表明我国《物权法》对建设用地使用权赋予了新的内容，对可以作为此种用益物权标的的范围作了延伸与扩张，这是一项重要的创新。

    在传统的土地法律理论和制度中，并不存在独立的空间权概念。罗马法采用的是“谁拥有土地便拥有土地上下的无限空间”的绝对土地所有权理念。而自十九世纪以来，随着经济、科学技术的发展以及交通拥挤、住宅紧缺等各种社会问题的出现，土地所有的个人独占性与土地利用的社会公共性之间的矛盾激化，国家开始限制土地所有者对空间享有的绝对权利。所有权由绝对性的支配权演变为相对性的支配权，至今发展为空间权的法律制度。例如，往空中，我们可以看到以他人土地表面为依托，在其上空建造并维持某种建筑物、工作物（包括桥梁、渡槽、高架道路、高架或悬空架设的广告牌等）的权利；向地下，同样有在他人的地面以下埋设管道、电缆或者建造并维持地下设施（如隧道、地下铁道、地下商场、地下车库、地下人防工程）的权利。因此，随着《物权法》的实施，有关的空间权的问题会日益凸显。

    观点    

    空间权的范围

    以往，一块土地所有权的权利范围，主要是通过我们常说的四至来确定，而《物权法》实施以后，平面概念已转为立体概念，四至可能要改成立体的八至了。土地使用权应该以满足土地实际利用的空间为限，即土地使用权人对空间的支配性权利，土地使用权人可因合法使用土地所必须或依法律的明确规定而对所使用的地表上下一定范围空间享有使用的权利。该空间范围多依空间使用目的的不同而定：若是将空间用于种植、养殖的，土地使用权人享有使用权的空间范围应当包括地面之上植物、动物生长的一切必要空间，及地面下植物根系生长、凿井汲水等所需的空间；若是将空间用于建造建筑物的，土地使用权人享有使用权的空间范围应当是法律允许的建筑物的高限和深限，以及建筑物基础工程的稳固性所需的地下空间和建筑物通风透光所需的空间。

    空间权的确定

    为适应此种建设用地空间使用权制度的需要，我们还应从国有土地使用权出让制度到不动产登记制度方面进行相应的改革。作为国有土地使用权出让合同的标的，应当以空间体积代替平面面积，用以划定和标示权利范围，并作为计算出让金的依据。在权利的公示方面，登记簿上不仅应当记载用以确定土地面积的数据和图形，还应当记载垂直方向的高程。这种改革可以由粗到细，逐步到位。一旦由于建设用地空间使用权制度的发展，在一定地区范围内设有多个在水平方向和垂直方向的相邻区分使用权，出现多个工作物相互毗邻的情形，就应当创设更为科学和精确的划定和标示权利范围的方式，以便于权利人行使权利，避免发生权利冲突和纠纷，也便于纠纷的解决。笔者设想，应在一定级别的行政区划内，设立作为测量基准的原点，确定其经纬度和相对于海平面的标高（即海拔），从而建立一个三维坐标体系。对每个建设用地空间使用权，可用由多个在水平面的横坐标和纵坐标表示的顶点所形成的平面图，以上限标高与下限标高之间的标高差作为高程，构成一个三维立体空间，以标示其权利范围。对每项空间使用权的公示，则应当在登记簿上记载相应的平面图和立面图，并载明相应的坐标，以便识别权利所及的边界，认定权利所涵盖的以体积表示的空间。

    疑问     

    面对空间权这个现实和全新的课题，我们都还是探究的学生，法律留给我们太多的问题去思考，以下是在沙龙研讨过程中提出的一些比较典型的问题，这些有待于我们在今后学习实施《物权法》的过程中逐步得到解答。

    ◆如何避免各建设用地空间使用权人之间的权利冲突，在目前土地使用权实行招标拍卖挂牌交易过程中可能产生不同主体分别取得建设用地空间使用权的情况，如何协调各空间权利人的权利，如何保证建设用地空间权利的效率最大化？

    ◆如何确定建设用地空间使用权的出让金标准，尤其是按目前土地使用权出让方式，地下建筑面积不计入项目公摊面积及项目总建筑面积，不列入计算容积率及缴纳土地出让金的范围。今后如何区分地上、地表及地下的取费标准？是否会因为地下权的计费而使目前争论不休的地下车库、人防工程权属争议尘埃落定？

    ◆如何理解《物权法》规定的损害的性质？当出现建设用地使用权损害或妨碍时，且使用权已经发生转移，谁是法律责任主体？按《物权法》规定，新设的建设用地使用权不得影响原有的使用权，但影响如果并非短期内出现，例如，在原有建筑物下新建地下商城、停车场，建设与初期使用过程中均无问题，经过数年使用地上建筑物因地质原因变化或建设时科技手段无法获知的原因而受到影响才表现出损坏，此时该如何解决？进一步的问题是损害是否限于物质性，假设将来出现厦门地下中山路而影响地上中山路店铺的价值和经营业绩，是否可以认定为损害？　
    （本文由市律协房地产专业委员会副主任 陈咏晖 律师整理）