在当前国内房地产中介行业风雨飘摇的时候，有一些有识之士明确提出了行业规范要从政 府监管入手，我是非常赞同这个观点的。现在中介行业所出现的很多大量问题，其实都是整个行业整体管理水平低下导致的，这其中包括了企业内部管理和外部行业管理两个方面，而其中我认为最重要的，是外部行业管理。我在多篇博文中都提到过依靠企业自律这种自欺欺人的方式是无法改变行业的。它山之石，可以攻玉，让我们来看看美国房地产经纪行业是如何进行规范的。

     国内估计对美国房地产经纪行业了解的人不多，大多数人都是道听途说，什么独立经纪人制度等等，甚至有公司还想尝试独立经纪人，其实都是对美国房地产经纪行业的一种误解。在美国，其房地产从业者对美国的房地产行业用了一个让我们国内每一个从业者都羡慕的词汇——完美！可是，美国的房地产行业并不是凭空而来的天堂，而是因为行业监管规范到位，所以整个行业是一个管理到位的人间而已。在美国，对房地产经纪行业的管理之严，除了有该有的法律、税收等等外，其行业内部也是包括房地产主管部门和经纪人行业协会双管齐下的监管，才做到的，当然，行业充分的专业化分工也是助推其成熟的重要的市场条件。那么，从行业内部监管，美国的同行是怎么做的呢？有什么值得我们借鉴和学习的呢？

     首先，是严格的房地产执业许可法的执行。美国最早要求房地产代理人许可证是在1917年由加利福利亚立法机构作出的。到现在，美国50个州全部实施执业许可。凡是没有获得执业许可证的个人，是不能从事房地产经纪业务的。其实国内各地现在也在实行房地产执业许可制，尤其是2003年开始，建设部会同劳动部、人事部三部委共同推行房地产经纪人执业资格制度，并把从事房地产经纪工作的执业资格合理的分为了“经纪人”和“销售协理”两类，这是很好的制度，可惜到现在为止，名同虚设，全国严格按照三大部委要求执行的城市非常少，北京、上海这两个龙头城市就先后抵制，尤其是天子脚下的北京市场居然依然沿用自己的制度，让人不可理解。

      其次，严格要求的从业教育制度。国内各地的房地产经纪人职业资格教育，通常走过场的比较多，去不去参加培训两可，交钱就行，内容无法满足教育的目标。在美国，要获得房地产销售许可证，一般需要经过60课时的学习，最多的要满足180课时的学习（德克萨斯州），要想获得经纪人许可证，通常要经过150课时的学习，最长的要求是1050课时的学习（内华达州）。

      其实建设部的要求是合理的，各地地方上要求普遍偏松。其实，只要你政 府怎么规定，企业就会去执行。现在在房地产经纪行业，反而是行业主管部门因为地方利益，或者因为不作为，找各种各样的理由，什么培训跟不上，考试太少等等，这些都不是理由。国内的保险行业，尤其是寿险行业，在销售上也是一个人海战术的行业，但为什么就能做到每一个从业人员都持有“保险代理人证书”呢？（国内第一次保险代理人职业考试是1996年10月，我本人是全国第一批拥有“保险代理人资格证书”的人。）这里面只有一点，那就是保监会的作为所导致的良好结果。我不知道我们建设部和房地产经纪主管部门都在做些什么？为什么一个教育、考试就这么难？在美国，有些州每周都能举办考试，大多数州每月至少举办一次考试，而中国，到现在，全国性的考试每年不超过2次，地方性的考试每年不超过3次。

     再次，严格的许可证监管制度。首先所有从业人员必须持有许可证，并且一个人要想获得许可考试资格，要通过资格审查，负责许可证管理的主管部门要通过调查申请人的信用、是否有犯罪、欠债、不良行为以及不诚信行为，甚至要审查个人性格特点（有些州要求申请人必须提供各种证明材料和性格描述以供审查）。同时，持有房地产许可证的人员，要想从业，必须受雇于一家经纪公司或者事务所，或者自己注册一家公司或者事务所，才能开展房地产经纪业务。在从业期间，要接受许可检查和再教育。如果有违纪违规时间，就可能被中止（暂停）或者终身吊销许可证。

     第四，严格的开办制度。开办房地产经纪公司或者事务所的人必须持有许可证，或者由具有执业许可证的人进行管理。开办公司或者事务所必须交纳债券或者追偿基金（相当于保证经），债券通常为5000-10000美元，追偿基金通常为25000-50000美元。目的是在出现债务问题的时候，能够为受损者追偿损失。国内目前这一点在上基本上是做到了开办公司必须持有执业资格证书，但可笑的是一方面要求的证书太多，根本不利于行业的房展，同时，很多公司墙上挂的证书完全是化钱租来的，证书上的人根本就不在公司或者门店上班。

     第五，专业房地产协会大力参与行业行为规范和监管。在美国，各地基本上都有专业的房地产协会，其中影响力最大的要数美国“全国不动产经纪人协会”（NAR®），该协会作为最主要的行业自律组织，规定了严格的“道德准则”，该道德准则于1913年第一次通过，到现在进过多次修善，发展为包括17条准则和34条执业标准，成为全美国经纪人的从业“圣经”。美国行业协会的构成是值得我们借鉴的，那就是大多由在业的经纪人参与，其主席往往是行业的实际参与者，而不是来自政 府。而国内房地产的相关协会都由有政 府背景的人员组成，一方面脱离实践，另一方面容易产生推诿责任的习惯。

     最后，严格的法律法规是一切规范的基础。美国的房地产行业的法律法规极其繁复，几乎非常明确的规定了房地产经纪行业从业的所有相关事项，这一点我就不罗嗦了，因为美国的法律之多，之复杂，是众所周知的。美国规范房地产经纪人的法律主要有：一般代理法、契约法、公平住房法、州执照法、州相关法律、联邦法、职业治理规范等。其中，房地产执照法是最为严密的法律，其执行的权力机构为州房地产委员会（美国的法律我拜读的不多，但是我特别关心的有关房地产代理、委托等方面的内容曾经让我对房地产经纪人的行为有了更加深入的了解，有机会我会通过博文与大家分享）。而我们国内这方面的立法那就几乎等于零了，虽然我们不能期望一蹴而就，但是我相信应该尽快制定一些必要的法律法规，然后逐渐完善。

     其实，纵观美国的行业管理，除了从大的方面来说可以认为是一个立体管理和细节管理结合到位的状况，另外，从一个细节来说，那就是管到了个人——每一个经纪业务从业者。我早在2005年一次北京市经纪人协会和《新京报》组织的行业研讨会上，就提出过加强对从业人员管理的建议。我个人的观点是，房地产经纪行业是一个比较特殊的行业，只有从整个行业层面监管到从业人员个人，才能使这个行业真正规范起来，如果靠个别企业自身的努力，那是非常艰难的，这也是当前一些规范经营的企业非常苦恼的事情。再次重复我的一个比喻：国内的交通事故如果剔除掉超载超限、疲劳驾驶、酒后驾驶等等情况，大多数事故往往都不是机动车驾驶员违章导致的，可是全国驾驶员之多，文化素质参差不齐，但为什么能管理好呢？那就是因为每个驾驶员都要具有驾驶执照，并且随着当前交通管理力度加大，处罚从严，考取驾驶执照难度加大，交通事故率不断降低，尤其是驾驶员的违章事件减少，这就是一个最有说服力的例证。同时，保险行业对从业人员的行业管理也是我们可以借鉴的一个案例。

      借鉴，是我们快速成长的重要手段。我经常听说建设部呀、地方主管部门呀去世界各地参观学习，可是，为什么回来以后却见不到什么起色呢？为什么总是要出现对行业破坏性的行为，消费者为此付出代价了以后，某些部门才“拍案而起”呢？房地产中介行业本是一个很有前景的行业，未来也一定会成为中国房地产业的主流和主导，我在此强烈呼吁所有愿意在这个行业永续经营和有责任感的同侪们，共同来推动行业的规范和发展，同时，共同恳请行业主管部门有所作为，起到强有力的行业监管作用。

      现在的多事之秋，恐怕也正是房地产中介行业痛定思痛，改革提升的大好时机。房地产中介行业需要的不是倒闭一批公司，而是需要一次游戏规则的改变，实现一次真正意义上的洗牌。在这个过程中，需要中介公司从内部管理提升着手，同时，我认为最重要的是需要外部的行业监管力度加强，双管齐下，共同建设一个良性的市场。