4月中旬，北京市经济适用房再上市管理办法公布，经济适用房的再交易正式进入新旧交替时代。一直以来，经济适用房在购买价值和市场价值之间存在的巨大获利空间，是导致投资者进入的罪魁祸首。随着新办法的实行，产权人出售经济适用房后所应补交的土地收益等价款比例达到差价的70%，经济适用房的投资价值将基本消失。

　　新旧标准

　　“新、旧房的区分是指房屋的完税凭证或产权证的日期以2008年4月8日为准。”海淀区建委的相关工作人员告诉记者。根据她的解释，目前北京经济适用房存量房，根据新的交易办法，基本上都归为旧房，即满5年出售需缴纳总房价的10%，而不是差价的70%。同样，根据新规定，无论新房、旧房，产权未满5年的，都不再能自由出售，而改为政府回购，或由政府选定符合条件的购买人。从市场来看，受到直接影响的是产权未满5年的经济适用房。

　　“2007年11月份之前，产权不满5年的经济适用房要交易很容易，都是卖房人自己找买家，只要原单位开收入证明，证明其收入水平有购买经济适用房的资格就可以，没有政府机构介入，很多时候都是黑白合同高出原价很多出售。”某大型经纪公司的一位负责人告诉记者。尽管之前也有相关文件规定产权未满5年的经济适用房再上市，需按原价出售并且购买者须有经济适用房购买资格，但是自由交易中依然存在巨大的可操作和获利空间。

　　现在北京市产权未满5年的经济适用房再上市已经全部停止，各大房地产经纪公司的二手经济适用房交易量因此出现下跌。我爱我家地产经纪公司统计数据显示，新政实施一周，二手经济适用房成交量同比下降近50%；根据链家地产提供的统计数据，新政之后近两周，成交量较上月下降15%左右。

　　老经济适用房为何漏网

　　与未满5年不能自由出售的经济适用房相比，那些已过5年房龄的老经济适用房，却是另一种景象。

　　目前存量市场上大部分经济适用房产权都在2008年4月8日之前，根据新政策的规定，这类房划归为旧房，即产权满5年后若再次交易，需要上缴总房价的10%的国家地价款，而其成交价格往往近似同类商品房价格，这就意味着此类房存在很大的获利空间，显然新政策给这些房子留了一条很宽的出路。

　　根据链家地产的数据，近两周这类老经济适用房的交易量较上月上涨10%，而且对于90平方米以下的小户型，回龙观和天通苑地区报价分别出现了0.8%和1.1%的上涨。

　　值得强调的是，即使现在产权还未满5年，只要获取产权的时间在今年4月8日之前，想将房屋出售的房主，完全可以等到其产权满5年时再按市场价出售。链家市场部人员就表示，部分房产证再过几个月就满5年的经济适用房业主，其挂牌出售意愿并未下降，时限一到就会重新挂牌。同样，其他离5年时限稍长的房屋业主，依然可以继续等待，一旦产权证满5年，其销售价格就是市场价，并且依然只需要支付总房价10%的地价款。

　　“现在还没有卖出的都是私下出租的。我觉得这个政策颁布以后，地下出租会变得很发达。”我爱我家地产经纪公司副总裁胡景晖表示，根据北京市政府相关规定，经济适用房只能自住，不能出租，但是有不少业主采取私下的方式将房屋出租，获取租金收益，对于那些本来就挂牌出售的经济适用房，一旦不能出售，可能就会选择出租。

　　“之前投资经济适用房的人很多都出手了，尤其是2005年、2006年、2007年，这三年是房价涨得比较厉害的阶段，限制信号早就有了。”胡景晖说。

　　实际上，此次新政对经济适用房再交易的限制早在预测之中。新的交易办法正是对2007年11月《经济适用房最新管理办法》的细化和完善，对经济适用房的流动性和投资性的限制信号，在更早的试行政策中，就已显现出来。

　　“政府明明知道以前管理上出了错，但还是让这些人有出口，不想得罪这些人。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说，“现在政府不仅在销售上管得严了，售后也管得严了，这个方向是对的。”

　　后继影响

　　政策对于新旧投资者，显然采取了截然不同的态度。如果说政府为目前存在的大部分经济适用房都留下了出口，那么对于意图进入的新投资者，这个出口已经戛然而止，这恐怕才是这个政策的真正意义所在。

　　目前限价房申请在即，投资者进入该领域的担忧依然。而经济适用房再上市的新办法，对于限制政策性住房的投资利益空间，存在明显的导向作用。根据北京市最新颁布的限价商品房管理办法，限价房5年内不得转让，满5年转让的，按销售差价的35%缴纳土地收益等价款，并且，这一比例还会根据房地产市场情况进行调整。“限价商品房是不是也会重走经济适用房上市的老路呢？5年后的再上市规则会不会变成由政府指定回购呢？这都是持有的风险。”中原地产华北区总经理李文杰同样表示出了对政策不确定性的担忧。

　　另外，如果达到一定年限后，政策性住房只要能在市场上自由交易，就无法避免出售获利的空间。“这类房屋本质上应该由政府内部循环，但是不能断了它流动的退路。如果只有政府回购一条路，一旦政府回购环节出了问题，那怎么办？”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，市场循环的渠道依然有存在的必要性。