【编者按】

　　继2007年10月1日《物权法》正式施行之后，国土资源部继而在2007年12月30日颁布了国土资源部第40号令《土地登记办法》，已于2008年2月1日起施行；建设部于2008年2月15日颁布了建设部第168号令《房屋登记办法》，定于2008年7月1日起施行。为使大家了解“一法两规”对我市土地房屋权属登记工作带来的新变化，我们在近期连续推出专版，介绍相关内容。

　　办理房屋登记，房屋登记机构应当实地察看。这是7月1日起将施行的《房屋登记办法》（以下简称办法）的明确规定。记者了解到，《房屋登记办法》中有不少新规。

　　新规一：

　　4类房屋登记应实地察看

　　2007年10月1日起实施的《物权法》第十二条规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

　　而在《房屋登记办法》中，第十九条对此进一步明确。办法指出，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。

　　房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。市国土房产局表示，法律法规规定，房屋登记机构办理相关登记，应当履行实地察看的职责，确保登记内容的真实性，避免错误登记。如新建的商品房、社会保障性住房（含经济适用房、廉租房、安置房等）项目，开发单位在竣工验收合格后申请办理项目初始登记；单位自建房初始登记；私人自建房初始登记等等。

　　新规二：

　　登记机构有权询问相关问题

　　《房屋登记办法》实施后，只要是与登记事项有关的问题，登记机构都有权向申请人询问，经申请人和工作人员签名认可后留档保存，以增强书面证据的效果。

　　所谓询问，是指登记机构在书面审查基础上，就与登记事项有关的问题向申请人询问。《物权法》第十二条初步规定了登记机构应当“就有关登记事项询问申请人”。建设部《房屋登记办法》第十八条明确规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”国土资源部《土地登记办法》第十三条也有类似的规定。

　　据介绍，日常业务办理中，一般在两个环节进行询问：一是受理环节。对工作中询问较多的内容将制作成固定格式，由申请人在填写申请表时一并书面回答。二是审核环节。由工作人员根据申请人的申请事项及提交的材料，通知申请人到登记机构接受询问，并就询问内容形成询问记录，由询问人和被询问人签章，归档留存。

　　受理环节的询问是必经程序，审批环节的询问是视情而定，不是必经程序。

　　新规三：

　　“预告登记”防止交易风险

　　预告登记是《物权法》创设的一种全新的登记类型，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　市国土房产局表示，从该规定可以看出，预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的处分行为，具有对抗的效力。这样，所登记的请求权就得到了保护，购房者将能够获得约定买卖的房屋。

　　预告登记制度的建立，对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。《物权法》和新的《房屋登记办法》实施后，购房者购买一手房或二手房，只要按照约定进行了预告登记，就可以有效防止交易风险。比方说，如果购房人张三和售房人李四在签订购房合同后进行了预告登记，那么，在没有得到预告登记权利人张三同意的情况下，李四是无法将该房产出售给第三人王五的，即使出售给第三人，也不发生物权效力，即不发生法律效力。这样，购房人张三的权益就得到最大程度的保障。也就是说，一旦通过预告登记，就可以将债权记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，并将使最先登记的获得优先权。

　　需要提醒购房者的是，预告登记是有期限的。根据新规，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，交易双方应及时到登记机构办理房产交易过户手续，将该房产真正登记在自己名下，切实保护购房者的合法权益、降低购房者的购房风险。

　　新规四：

　　不动产范围扩大到码头油库

　　此外，《房屋登记办法》针对集体土地上的房屋登记特点，专设了“集体土地范围内房屋登记”一章，彻底解决了以往集体土地上房屋登记存在的主要问题。

　　记者同时了解到，该办法将可以参照执行的范围扩大到具有独立利用价值的特定空间及码头、油库等其他建筑物、构筑物，以适应我国不动产登记制度的改革。

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