出让金有望取消土地年租制代替出租制

　　物业税之所以还未开征就备受瞩目，一个主要的原因是，现行的土地税收政策在出让土地时，各种税收一次性缴纳。对于地方政府来讲，批地的收入是除国有资产外最大的一块金矿。在短期看来，地批得越快，地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法实际上是饮鸩止渴，其结果自然是土地失控、金融风险急剧攀升。

　　而物业税的开征，将改变以前一次性付清土地出让金行为，而改成每年上缴，这样一来，不仅政府可以从中获得可观的土地增值收益，同时以税收的形式税款将直接进入国库，地方政府的批地冲动将会得到一定程度的遏制。同时，他指出，在物业税开征后，政府每年通过物业税还获得土地收益，而土地出让金就已经名存实亡了，同时以前执行的土地批租制也面临着向土地年租制的转变。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞介绍说，目前我国实行的是一种土地批租制，国家享有土地的所有权，政府一次性出让若干年的土地使用权后，并一次性收取出让期内各个年度地租的贴现值总和(土地出让金)。批租制的好处在于地方政府可以一次性收齐土地出让金，投入到城市的基础建设中去。但是也存在着一定弊端，一次收齐地租在一定程度上导致了土地的价格过高，从而助长了房价的上涨，此外，还容易造成地方财税收入的不平衡，比如上任官员出售的土地获得较多的财政收入，这样将会导致其继任者在土地方面的财政收入匮乏。

　　而土地年租制与土地批租制相比较，主要区别体现在以下两个方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金。二是每年调租，土地年租制按年收取的租金不是固定不变的，而是每年调整土地的租值，这样政府还可以享受土地增值带来的一部分收益，也利于租赁者随时调整投资方案，避免出现闲弃土地。

　　税费合并开发成本下降房价有望下调

　　陈国强认为，物业税的开征可能会将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。

　　物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状，把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外，将契税并入印花税，以简便税制，降低不动产交易成本，同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题，取消60%一档税率，保留其余三档税率。

　　在具体实施中，物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家只规定物业税0.1%—3%的幅度税率，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。

　　此外，物业税实行按年计税、分两次缴纳的方式，并在物业税开征的初期，减免税的范围可适当放宽，法定的人均免税面积可定为25平方米，这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担，而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

　　其实，物业税的实施在一定程度上降低了开发商的成本，如果折算到房价中应该会对房价的下调起到积极作用。