卖地遭遇冷热不均事出有因

　　就在上述争议骤起之时，10月19日，广州今年第四季度首场土地拍卖会举行。与第三季度卖地时大地产商联袂出击的火爆不同，现场只有三家不甚知名的本土中小房企苦苦支撑，才让当日推出的一幅限价地不至于流拍。

　　据统计，今年7~9月份，广州共推出30幅住宅用地，占地达160万平方米，其中三个区的拍卖地价都破了区内纪录，先后出现6幅“地王”，白云区一幅住宅用地楼面地价达到创纪录的每平方米1.87万元，而今年前三季度政府的卖地收益已超过去年全年。

　　有谁想到寒潮会来得如此之快？

　　“其实不是对土地不感兴趣，而是现在拿地成本增加了不少。”一位不愿具名的地产商向记者表示。“黄金周”前后连续的几轮宏调措施，正是成本大增的源头。

　　9月27日，央行明确出台政策：商业银行不允许贷款给地产商支付土地出让金。近日据深圳发展银行及招商银行有关人士称，地产商的开发贷款将严格受限，特别是地产商自有资金审查将受到“特别照顾”，自有资金低于规定的35%比例的项目，根本拿不到贷款。

　　“十一”长假后，国土资源部正式发布最新版本的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（即39号令），重申建设用地使用权证必须完全付清土地款才能获得，不得按缴款比例分期发放。若该规定严格执行，地产商利用金融杠杆滚动开发的惯有操作模式，难度将进一步加大，囤地成本也会相应提高。

　　此外，近日公布的广州《限价房管理办法征求意见稿》第十一条明确规定，凡限价房项目，开发建设单位不得进行土地和在建工程的抵押。

　　“国家加强对土地出让过程中贷款融资的控制，不但令中小房企难以生存，也同样令大型房企财务成本激增。”广州某上市地产商的财务主管私下表示。按他的保守估算，以上宏调措施如“按本子”贯彻执行，公司再出手拿地的话，必须比以前准备多近一倍的资金。

　　这也难怪广州刚刚推出的限价地备受冷遇，而嘴上总在喊“地荒”的“大地主”们见好就收了。

　　增加供应还是消化存量？

　　今年以来，广州楼价持续飞涨。据GTZ戴德梁行的统计显示，今年前三季度楼价同比上涨了58%。进入10月份后，尽管提高二套房贷首付等调控措施前后夹击，上海、深圳一线城市楼价均有所回落。但广州楼价却依然表现坚挺。

　　近两年来，广州市政府加速卖地以缓解供需矛盾，今年三季度的住宅土地总供应量也创纪录地达到1.6平方公里。但众多存量土地的存在无疑“稀释”了政策的效力。即使存量土地不是42平方公里，而是官方认可的11.8平方公里，按最大可能开发速度算，地产商们至少未来两三年“手里有地，心中不慌”。

　　如何令近期推出的土地更快转化为市场上的实际供应，成为政府官员们头疼的事。

　　日前广州市国土房管局发言人回应记者就此提出的疑问时强调，政府完全有能力对土地进行调控，各部门之间将加强信息共享，运用卫星图片和航拍图片等科技手段，建立健全打击囤积土地的预警预报机制，并坚持“应查尽查、应收尽收”的原则，清理和处置闲置土地。

　　同时，为了让新出让土地如期开发，土地出让合同也提高了门槛，对动工开发、预售、竣工等环节均做了严格约定，倘若地产商不守承诺，将面临支付违约金甚至解除合同、无偿收回等严厉惩罚。

　　据悉，广州市政府还在研究具体措施，加强土地二级市场管理，限制开发建设和投资未达到法定条件的地块办理转让手续。