环境整洁、绿草如茵，车辆停放整齐，配套设施齐全，在大树茂密枝叶的遮掩下，炙热的阳光只能投下斑驳的光影。在这样的小区里居住当然倍感舒心。住宅小区是城市的细胞，小区和谐是构建社会和谐的基础，如何做好生活小区的管理工作？昨日，由市文明办、市城管办、市市政园林局、市建设与管理局、市市容考评委等单位共同组织的全市居住小区管理工作现场会，在思明区梧村街道举行，来自各区的100多名与会人员走进东坪山庄和绿家园两个示范小区进行现场观摩，交流小区管理经验。相关负责人表示，职能部门将加大引导、指导、帮助工作，通过促进物业管理市场的竞争，提高我市的物业管理水平。

    新旧物业交接将有规可依

    据了解，全省九地市中，厦门新旧物业交接时的矛盾特别突出，由此产生的纠纷相对省内其他城市都要多，虽然国家、省、市有关物业管理的相关法规都有涉及这方面的内容，大的法律框架已经形成，但具体的、可操作性强的条款太少。

    市建设与管理局房地产开发与物业管理处副处长邱永聪介绍，这个问题有望得到解决。目前福建省正在酝酿制订有关居住小区物业移交的管理办法，不久有望出台，将弥补这方面的不足。新旧物业管理公司在什么情况下移交？物业管理服务合同期满后应该如何移交、移交给谁？合同期满业委会尚未确定新物业的情况下，旧物业应该履行哪些义务，拥有什么权利……该办法都做了详细的规定，在操作上也有了相关的细则。一些此前较为模糊的问题，得到了明确，譬如物业管理合同到期，业委会可以通过招投标或招聘的形式选择新的物业；合同到期，物业如果要退出小区，必须提前一个月通知业主委员会等等。

    通过竞争提升物业管理水平

    邱永聪说，生活小区管理存在多方面的问题，产生问题的原因也很多。首先是开发商建设遗留的问题，主要集中在产权、公摊、配套设施、建筑质量等方面。其次，业主与物业企业对物业管理服务质量的评判上，有各自不同的标准也是产生此类纠纷的一大因素，业主对物业的管理服务不满意，拒缴相关费用，在这种情况下，物业只能减少人员、降低成本，结果管理服务质量就更上不去，陷入恶性循环的怪圈。第三就是在生活小区内存在的违章建设、油烟噪音扰民、车辆乱停放等秩序混乱现象。

    这些问题当中，物业管理的问题尤为突出。邱永聪说，职能部门将通过促进物业管理市场的竞争，促进我市物业管理水平。目前全市实行物业管理的小区（含写字楼、工业区）共有1300多个，其中住宅区最高收费标准为4元，最低的收费标准只有0.15元。尽管如此，我市物业行业的市场竞争还不够充分，很多小区的业主大会在决定物业企业时都采取最低价中标的原则，造成了物业市场的恶性竞争，影响了物业管理水平的提升。应当看到物业管理服务也是一种服务商品，根据满足需求的内容和档次的不同，也有不同的价格层次要靠市场培养，形成物业消费观念，不去追求绝对低价。

    管好小区业委会是关键

    对于物业管理是否达到合同约定的标准，业主或业主委员会最有发言权。业委会的决定是否违背了业主大会的意志；业委会内部意见是否存在分歧；业委会成员对于小区管理相关事务是否在行，是否熟悉相关法律法规……这些对小区的管理工作都至关重要。邱永聪说，目前我市业委会的水平参差不齐，有的业委会成员虽然服务小区的热情很高，但由于是“外行”，不了解相关法律法规和小区管理的症结，造成“好心办坏事”。今年下半年，我市将加强对业委会成员的培训和引导，确保业委会能够依法履行其相关职责。

    今后现场会要曝光反面典型

    现场观摩的东坪山庄和绿家园两个小区的物业管理分别代表优秀的前期物业服务和正式物业服务的典范，绿家园小区去年还荣获“全国物业管理示范住宅小区”的称号。目前全市共有26个小区荣获国家示范小区称号，29个小区荣获省级示范小区称号，另有58个小区荣获市级示范小区称号。市市政园林局副局长周昌益在现场会上指出，目前我市70%的生活小区管理达到了优秀或良好的水平，但还有30%存在这样那样的问题，需要加大监管力度，对不履行职责的物业公司要建立不良纪录档案，实行末位淘汰。对于管理混乱的小区，职能部门将给予一定的期限整改，复查仍存在严重问题的反面典型，不仅要进行相应的处理，今后现场会还要给予曝光。