中国人民银行、中国银监会近日联合发布通知，对房地产信贷政策重新做了调整，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套 含 以上住房的，要求贷款首付比例不得低于四成，同时商业用房和商住两用房贷款最低首付比例分别为50%和45%，且商业用房贷款期限不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。银行有关人士接受采访时透露，目前部分银行已接到通知，房贷新政开始实施。

　　首付款随套数增加大幅提高

　　《通知》指出，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，仍执行20%的最低首付比例，对购买首套自住房且面积90平方米以上的，继续执行30%的最低首付比例。

　　为了防范信贷风险，对于已贷款买房又申请购买第二套 含 以上住房的，贷款最低首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付比例和利率水平随套数增加大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　另外，考虑到购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，最低首付比例由原来的40%提高到45%，调整幅度小于商业用房调整幅度。

　　第二套房如何界定

　　就如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套 含 以上住房”这一问题，银行方面有关负责人解释称，《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套 含 以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

　　有关负责人说，《通知》要求商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套 含 以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。

　　银行业内人士表示，如果贷款人此前在个人征信系统里有过房贷记录，接下来的房贷将被视作第二套房贷。但对所谓的“第二套房”应该是个人购买的还是家庭购买的，目前各家银行也都没有一个明确的界定标准。

　　有专家认为单纯根据个人征信系统来判断问题很多。比如，某市民因第一套住房面积偏小而购买大房子改善居住条件，其间向银行申请房贷时，如果执行第二套房贷的首付比例和利率，则有失公允。再如，如果此前的一套房贷已经还清，现在再贷款买另一套房，算不算第二套房？还有，按照央行现有的征信系统，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房，而目前央行的征信系统并未与房管部门的系统互通，银行并没有太多的办法判断一个人到底有多少套房子，所以银行对第二套住房的认定细则还需进一步完善。

编辑：董值金