房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，中国房地产市场发展对经济增长的贡献已由房地产市场化后的实践经验证明，在我国房地产市场价格激增的时期，如2003年我国GDP增长率为9.3，房地产开发投资的贡献率达到了4.0；房地产业又是资金密集型产业，与金融体系关系密切。据统计，到2004年，我国房地产开发中使用银行贷款的比重达到55%以上，2004年个人住房贷款新增4073亿元。然而房地产经济具有波动性，其波动必然冲击金融体系，产生巨大的金融风险。由此推动房地产市场健康高效的运行不仅是健全完善房地产市场的目标，也是保证经济增长快速安全的必要条件之一。

　　房地产市场的虚拟属性

　　房地产市场是一个特殊的市场。作为自然物品，房地产具有不可移动性、建筑时间长、耐用性、价值高等特点；作为经济物品，房地产既是商品，又是生产要素；作为商品，房地产既可以是消费品，又可以是投资品；作为消费品，房地产既可以是生活必需品，也可以是奢侈品。区别于其他商品和资产，房地产既是一种实物资产，同时具有虚拟资产的特征，其虚拟资产的特征表现在：

　　（1）房地产在满足使用的同时，还具有独特的投资价值，还可以获得财富的保值和增值，由于可以实现使用权与所有权的分离，所有者还可以通过对房屋的出租和经营获得收益；

　　（2）土地资源具有稀缺性和不可再生性，土地价格表现为级差地租，本身就是一种“资本化”的定价方式；资本化定价正是房地产具有虚拟性的根本原因；

　　（3）房地产的交易可以脱离实物资产的转移，而表现为权属证书的转移，而房地产权属证书本身并没有价值，但它依托房地产交易市场的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利；

　　（4）影响房地产预期因素极其复杂，而一旦预期未能实现时，就将产生价格的非理性大幅波动；

　　（5）从房地产金融的角度进行研究，房地产金融工具依托金融系统的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利。如房地产抵押贷款以及抵押贷款的证券化、房地产公司的上市融资、发行债券以及股票等有价证券的交易等金融活动。因此，房地产虚拟经济是客观存在的，而且房地产虚拟经济的存在是房地产泡沫产生的根源。

编辑：董值金