二、《物权法》中关于房地产的若干新规定

　　《物权法》涉及到房地产领域的规定主要集中在三个方面：一是房地产产权登记；二是物业管理中有

关物权问题；三是土地征收和房屋拆迁中有关物权问题。
 
　　1．房地产产权登记方面

　　首先，明确提出建立不动产统一登记制度。目前我国并无统一的不动产登记制度，主要存在三方面的不统一：一是不同行业所属的不动产遵从各行业规定。二是土地和房屋登记分离。三是城乡房屋产权管理的二元结构。城市房屋权属登记由《城市房屋权属登记管理办法》进行规范；农村房屋权属登记则发展不平衡，有依照《城市房屋权属登记管理办法》对农房实施权属管理的，有出台本地区农村房屋权属登记管理办法的，也有未开展房屋权属登记的。《物权法》规定“国家对不动产实行统一登记制度”，明确了要“统一登记的范围、登记机构和登记办法”。

　　其次，增加了三种登记方式。一是预告登记。办理预告登记后，开发企业如果将房产再卖给其他人，都将“不发生物权效力”，即后来的买房人不可能优先得到该套房产的产权，这就在一定程度上限制了“一房多卖”等欺诈行为，有效地保护了购房人的合法权益。二是更正登记。更正登记可以提高不动产登记的正确性，消除登记权利与真正权利不一致的状态。三是异议登记。《物权法》将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出的异议记入登记簿，并规定在异议登记15日内不起诉则异议登记失效。异议登记为真正权利人提供临时性的保护措施。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
 
　　第三，明确区分了合同效力和登记效力。《物权法》明确了“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”登记是物权变动的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。
 
　　第四，对不动产登记收费做出规定。目前不动产登记收费有多种收费标准，争议较多，《物权法》规定，不动产登记收费只能按件收取，不得按照面积、体积或者价额的比例收取。

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编辑：董值金