“现在房价偏高的主要原因在于有效供给不足，这是一个关键，其他政策无论怎么设计，土地供应上不去，房价不可能降下来。现在一方面希望控制房价，一方面又限制土地供给，这无异于一只脚踩刹车，一只脚踩油门，不可能起作用。”在2月24日的恩必特经济论坛上，中国社会科学院城市规划中心主任牛凤瑞这样说。

    为什么面粉比面包贵

    供求关系是决定物价的基础，房价也不例外。现实情况决定了当下住房需求越来越旺盛：

    一是城市化速度加快，不断增加的城市人群客观上拉动了住房需求；另外，当前投资方向主要是资本市场和房地产市场。一旦股市低迷，不动产投资自然就会吸引大量资金流入。房价越来越高的现实，以及“不买将来还要涨”的恐慌心理，使一些人开始由持币待购转为入市抢购。这进一步加剧了供应紧张，房价上涨。

    与需求的刚性相对应，目前房地产市场普遍存在土地有效供应不足、开发滞后的情况。牛凤瑞认为，如果没有强大的需求支撑，炒作是不会有土壤的。所以，要降低房价，根本在于加大有效供应、优化供应结构。当务之急是强力推进冲击型的有效供给。要“疏”，而不是用控制需求的方式来“堵”。在一些城市，开发商之所以有“谁捂(盘)到最后，谁受益最多”的共同预期，就是因为他们瞅准了有效供给不足的“软肋”。

    当前房地产市场的确不同程度地存在囤积居奇、虚拟交易等人为拉抬房价的情况，非正常因素对房价飞涨起到了推波助澜的作用，但牛凤瑞等专家认为，这只是“标”，不是楼市问题的“本”。当前楼市问题的主要矛盾是有效供给不足。多位业内人士认为，整顿房地产市场交易秩序是必要的，但远远不够，楼市调控的重点应转向解决供求关系。

    事实上，一些地方政府人为控制可供竞拍土地的供给量，犹如掌管着水龙头，尽管水管里并不缺水，水压亦正常，可当政府将水龙头人为地开得很小时，面粉比面包贵的结局就在所难免。

    牛凤瑞认为，当前房地产市场存在超级垄断，市场供求关系严重扭曲，要破除这种怪异的现象，政府必须改变当前的土地政策。