我国正式步入老龄化社会。而且和其他国家不同，我国呈现出典型的未富先老的特点。因此，如何探索适合中国国情的养老模式，一直是有识之士关注的焦点。在此背景下，“以房养老”(住房反向抵押)进入了人们的视野。住房反向抵押出现于1980年代，其好处在于：在不影响居住权的前提下，可以大大提高老年人的生活水平。这一模式因对解决养老问题效果显著而迅速在许多国家推广，目前已经在多个国家运行十多年。

　　和正常的住房按揭(正按揭)不同，“以房养老”是指投保人以房屋产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到亡故，相当于保险公司通过分期付款(按月支付)的形式，收买投保人的房屋产权，也即所谓的“倒按揭”。

　　形象地说，“正按揭”是银行用风险较大的房产(价值变化大)换来了稳定的现金流；而“倒按揭”恰恰相反，是银行用稳定的现金流换来了风险较大的房产。正因为这样，金融机构对“倒按揭”一般缺乏积极性，即便是在“以房养老”的最大市场———美国，这一养老模式也并非社会的主流。所以我们认为，“以房养老”能否在中国成功落地，关键是如何通过金融创新调动起银行等金融机构的积极性。

　　进一步分析，正按揭的还款人(申请贷款人)从一开始即获得住房的所有权；还款人的资信水平必须经过银行严密的审核；还款的金额和期限是严格限定的；如果发生违约，则住房所有权归银行所有。而倒按揭的付款人(相关保险金融机构)并未从一开始就获取住房的所有权；其放款对象的资信水平要通过对未来住房价值的估算中获得；由于未来老人在去世后住房才归付款人所有，所以放款的金额和期限事前很难确定；违约模式的建立仍需考量中国国情；对于付款人而言，此项保险的价值在于未来所获取的房屋所有权的变现，而且投保人并非必须通过投保方能养老。

　　从对上述两种按揭模式的区别分析中不难看出：倒按揭的主要制度瓶颈在于无法确定未来住房的到期期限和价值，因而很难制定出合理的每月给付金额。不同于正按揭具备了明显的盈利空间和模式。

　　其次，就中国传统习俗与社会发展现状而言，受制于“以儿养老”、“传宗接代”等传统观念，或者“可怜天下父母心”———出于对自身子女未来发展的关切之情，广大老人仍希望在去世后将住房所有权转让给自己的直接继承人。这一点也大大限制了“以房养老”的受众人群，由此带来的问题是：任何保险或者社会保障都是建立在“大数定理”的基础上，如果缺乏足够的投保人数基础，那么大数定理就无法发挥作用，保险机构就很难规避因为特殊案例带来的巨大风险。

　　正是因为“倒按揭”对金融机构的风险较大，而且在中国现有的国情下，有“倒按揭”意愿的老人数量的不足，导致这种风险可能难以分散，所以，如何做好前期调研工作，并通过金融创新鼓励金融机构的积极性，是“以房养老”模式能否成功的关键。

　　不可否认，养老问题的解决主要还是应该通过社会保障制度，但由于我国社保体系建设会有一个过程，资金和服务都可能存在某种短缺，“以房养老”不失为一种自我保障的良好选择。如果中国的经济能稳定发展，房产能保持健康的升值趋势，再加上金融创新，“以房养老”应该能够满足部分老人丰富晚年生活的需要。