表2：2007年2月至2007年9月福州二手住宅成交情况表

表3：2007年9月福州二手住宅成交面积段分析

图2 福州二手住宅成交量

　　【量价分析】

　　成交量微量下滑

　　根据图2，2007年的二手房成交量在7月以来略有下降，究其原因：首先，根据左下表3，可以明显看出9月份的二手住宅交易仍然主要集中在低于90平方米的住宅，占到了总成交套数的50%，而面积越大，成交量所占总成交面积的比例越小，由此拉动了总体的住宅成交量的下降。其次，11日成功拍卖的5幅土地在一定程度上刺激了投资者对拍卖土地周边二手房的投资交易。但由于福州市政府下发了《关于进一步加强商品房销售监管工作的通知》，加强对商品房销售的监管，使一手房的销售及投资需求有所放缓，进而对二手房的市场产生传导效应，同时银行的信贷新政一定程度上制约了投资者的现金流，加上未来政策的不明确性，使市场一度处于观望状态，二者互抵，使本月的成交量产生微量下滑。加上房价的上涨导致部分楼宇开出的价格难有买家承接，呈现有价无市的局面。

　　细看福州的二手住宅交易结构，可以看出以90平方米住宅为界，低于90平方米的与大于等于90平方米的成交套数各占半壁江山。市场上的主要需求还是集中在小面积户型上，而且其位置以鼓楼、晋安和台江这三个老城区居多，三处成交占48%(见表5)，这进一步说明随着房价上涨，市民更偏爱老城区位置、小面积户型、总价低的二手房，位置较优的这些住宅可谓自住与投资两相宜。同时，从表3可以看出，在90平方米以上的住宅中，90～120m2的住宅与120～150m2的住宅成交套数分别占17%和7%，明显低于一手房的占比，而150m2以上的住宅成交套数仅占4%，明显不受二手房买家的青睐。

　　【板块分析】

　　台江五四北受宠

　　根据表2，总体上来说，9月份福州二手房住宅成交面积相对于8月份的21.61万平方米下降了0.41万平方米，为21.20万平方米。在总成交面积中，鼓楼与晋安分别获得冠军与亚军，面积占比分别达到了22%与15%，而马尾再一次名落孙山，只占了总成交面积的2%，可见二手房的需求者更愿意选择基础设施完善及交通便捷的地段作为自己理想的购房区域。9月11日新鲜出炉的两大“地王”，一块位于台江，一块位于五四北区，其周边的二手房顿时成为抢手货，成交面积上升。正当投资者积极跟进时，27日的二套住宅贷款新政给刚刚升温的市场浇了一盆冷水，以致没有大幅度放量。

　　进入9月份，各板块的二手房价格指数开始呈现各自不同的状态(详见表4)，十大板块中，有五个开始呈现逆反状态，都出现了不同程度的下降，特别是仓山与晋安，其二手房价格指数更是跌到了今年以来的最低点，分别为951与993，而人气较旺的西区二手房价格指数却升到了“十板块之最”，达到了1190，其次是台江板块，其二手房价格指数达到了1057。

表4：福州各板块二手房价格指数

编辑：于小雷