今年9月27日，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含以上）住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求其贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。然而，究竟该如何认定“第二套房”？各家商业银行出现了分歧。

　　据媒体报道，中国建设银行以“户”为单位认定“第二套房”，即如果夫妻双方中一方已通过银行贷款买房，另一方再贷款买房的将被视为“第二套房”。交通银行表示，将以“个人”为单位认定“第二套房”，即如果夫妻双方中一方已通过银行贷款买房，另一方再贷款买房的仍被视为“第一套房”。对于曾经贷款买房的借款人，如果还清了此前的房贷，再次贷款买房的仍可被视为“第一套房”。光大银行也以“个人”为单位认定“第二套房”。

　　有专家指出，“第二套房”认定标准不统一，可能使购房者在实际操作中有较大的“活动空间”来规避“房贷新政”的调控作用，比如购房者可以用父母、兄弟姐妹、子女、配偶等人的名义购买住房，还可以通过先全额付款再抵押贷款的方式进行买房操作。这样一来，“房贷新政”可能难以真正落到实处。

　　正是为了保持政策的严肃性、有效性和可操作性，央行、银监会近日联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。

　　以家庭为单位认定既符合现实又有利于强化调控

　　《补充通知》明确，商业银行应以家庭为单位认定住房贷款的次数。

　　央行、银监会有关负责人解释说，从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行《通知》的规定，强化宏观调控。考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，《补充通知》特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。

　　既抑制以贷炒房，又满足居民改善住房的合理需求

　　《补充通知》规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

　　央行、银监会有关负责人表示，这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。为此，建设部将于近期出台相应的指导意见。商业银行可根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料，确定其是否能够享受首套住房贷款政策。当地人均住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准。其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。这样，既可抑制不合理的需求（包括以贷炒房），又可满足居民改善住房条件的合理需求。

　　专家认为，实践中由于情况复杂，《补充通知》不可能穷尽所有的具体情况，在“第二套房”认定上或许还会出现这样那样的细节分歧和特殊情况，商业银行应当根据监管部门相关《通知》精神予以进一步细化。

　　如果不符合新政 到手房贷可能被“追回”

　　对于在《补充通知》下发前已经发出，但依据标准跟新政有出入的房贷，有银行人士表示，有可能要求借款人追加首付款比例。

　　一位商业银行零售信贷部负责人分析认为，从前期央行、银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后业界争议来看，此次的“第二套房”界定标准可以说最为严厉。“尤其是对已经还清贷款的仍算作第二套房贷，这对有改善住房环境需求的消费者可能产生一定的抑制作用。”

　　某股份制商业银行分析人士表示，“第二套房”严格界定首先影响的是近两个月积压到明年年初放贷的部分业务，但从长期来看，由于通货膨胀率已经接近房贷利率，即使是房贷利率上浮10%-20%，依然会保留相当一部分房贷需求。

　　由于不少银行此前已经按照自行制定的二套房贷标准开始发放贷款，其中不乏以个人为单位的情况存在。业内人士称，各银行的二套房贷实施细则，需要按照《补充通知》做出相关修正，他认为，按照《补充通知》的要求，也许有银行可能要求不符合新政标准的借款人追加首付款金额。

　　值得注意的是，本次《补充通知》并未对首套自住房未贷款购买的，再次购买自住房是否视为第一套住房。对此，一位银行房贷部工作人员指出，按照《补充通知》的字面理解，他认为，对于首套自住房以全款购房的，再次贷款购房，应按照第一套住房贷款标准执行。

　　此前有部分银行人士认为，以户为单位认定“二套房”十分困难，但央行相关人士表示，目前已经根据《通知》精神着手对企业和个人信用信息基础数据库系统中相应的模块进行调整和完善，以支持商业银行审查借款人资信，惩戒虚假信息提供者，防范信贷风险。据了解，建设部也将于近期出台相应的指导意见。商业银行可根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料，确定其是否能够享受首套住房贷款政策。

　　此外，央行和银监会都表示，将密切关注《通知》和《补充通知》的执行情况，一段时间后，将对商业银行的执行情况进行现场检查，严格处罚违反规定的有关机构和人员，确保各项政策落到实处。