二手房市场红火背后是成交难———针对房主频频加价，房产中介公司不得不推出各种促销手段来提高二手房交易的成功率。昨天，汉宇地产宣布，推出“独家委托、有偿保证”的服务项目，承诺成交期限，并向房主预付保证金。与此同时，美联物业和中原地产针对房主的促销活动也在进行中，美联物业为卖房意愿强烈的房主提供各种便利通道，而中原地产则向部分成交业主赠送戏票。

    行情转好致房主频繁加价

　　随着上海二手房市场行情转好，很多房主开始观望，他们频繁调价造成二手房成交成功率低。

　　根据汉宇地产1－5月的所有房源跟进记录，3个月内调整价格的房源占总有效房源的67.87%，其中有85%以上是上调房价。进入3月份以后，随着市场的转暖，房主调整价格的频率和幅度明显加大。特别在浦东联洋、世纪公园、内普陀等原来投资客密集的地区，这种现象更加普遍。

　　另外，从汉宇地产交易管理部得到的有关数据显示，在所有最终未履行的买卖合同中，由于房主返价造成的买卖合同无法履行占到7成。房主返价已经成为买卖双方达成一致的最大障碍和发生合同违约、买卖纠纷最多的原因。

　　“二手房交易的困难就在于买卖双方的不确定性，买主和卖主都可能随时改变主意。”据业内人士透露，为了防止购房者改变主意，现在中介行业对购房者的制约比较多，有些中介公司向买房者收取意向金、定金等，一旦买主违约，意向金等可能被收掉。但是针对房主的制约较少，很多房主在成交前一天甚至几个小时加价。国外比较流行独家委托通过合同制约房主加价，但在竞争激烈的国内二手房市场上，房主很少接受这一做法。

    提高签约率各中介奇招迭出

　　针对这一现象，房产经纪公司开始将促销的目标锁定频频调价的房主。汉宇地产首先推出了“独家委托、有偿保证”的服务，房主和经纪公司通过签订协议，建立独家委托关系，期间中介公司将保存房源的产证，房主不得加价。独家委托有明确的期限，而且这个期限由房主与经纪公司共同商定的。这个期限不仅仅是房主的独家委托的期限，而且是经纪公司承诺完成销售的期限。为了履行销售期限的义务，经纪公司会将一部分保证金交付给房主。这部分保证金将弥补由于中介公司没有按时完成销售给房主造成的时间成本。保证金大约相当于房价的千分之一，但最低不少于1000元。独家委托的期限约为一个半月到两个月。

　　中原地产、美联物业针对房主促销活动也大张旗鼓地推出。据美联物业透露，公司目前在各个门店中筛选两到三个客户加入特价房活动，这些客户的房源将优先进入楼盘广告，并且成为公司的主力推荐。中原地产有关人士表示，公司鼓励业主交易，完成交易的前100单买卖业务的业主完成定金交付后可获赠上海国际儿童戏剧节门票。据业内人士透露，还有一些中介公司为了锁定房价索性与业主签订买卖合同，寻找到购房者后再转卖。