今后，在福州以按揭付款方式进行二手房交易时，买卖双方通过两次申报来避税的做法，将行不通了。

　　近日，记者从福州多家商业银行获悉，其相关负责人都已收到福州市房地产交易登记中心下发的《关于进一步规范二手房按揭贷款抵押登记工作的通知》。本月起，福州二手房按揭贷款抵押登记和产权过户将合并办理。据悉，这将遏止避税行为。

　　有专家表示，此举可能导致福州二手房交易量萎缩，但能有效抑制通过低成交、高申报获得“流动资金”的炒房族。

　　两次申报成为“潜规则”

　　业内人士介绍，目前的二手房交易中，买卖双方一般都会以虚报方式交易，这既能避税，又能获得足够多的贷款。操作时业内一般遵循两个原则，即，所申报的成交价以不低于市场交易指导价和不低于原购房价为准。

　　该业内人士说，实际上，两次申报与正常办理按揭贷款程序基本一样：首先，买卖双方先按照评估价，到银行办理各项贷款手续。买方准备好各项申报材料，并将首付款打入银行的监管账户。经过这些程序后，银行一般都会通过贷款审核，并出具贷款承诺函。

　　到此为止，如果按正常程序，在房地产买卖契约的付款方式上选择按揭抵押方式后，就可按照正常程序办理过户等手续，没有机会避税。但主管部门并没有明确要求购房过户和抵押必须统一申报，于是，不少人就利用这个空子，通过在房地产买卖契约上选择一次性付款来进行两次申报避税。“实际上，所谓的一次性付款只是幌子。”业内人士说。

　　该人士说，在办理完银行贷款手续之后，银行已出具了贷款承诺函，买方又打入了首付款，这时，卖方为了少缴税，原则上也会同意通过“一次性付款”，申报一个较低价格，先办理产权过户。在买方取得产权证后，再把银行的审批材料送到交易中心，办理抵押，取得他项权证，银行就开始正常放贷。随后，银行将买方的贷款与首付一并打入卖方账户，从而完成所谓的一次性付款。表面上看似差不多的操作，却因为银行贷款依据的评估价远远高于成交价，让买卖双方既完成了按揭又避过了高额的税付。

　　据悉，目前，此类做法已成为业内约定俗成的“潜规则”。

　　如此究竟可以避多少税

　　例如：陈小姐有套１００平方米的房产，在二环以外，购房尚未满五年，按市场评估约值５０万元。而买方张先生也愿通过低成交、高申报进行交易。

　　假设按照不低于二手房市场交易指导价的原则，该房子的申报总价在３５万左右，一般可通过主管部门的审查，此时：买方税费为：３５万×?眼０．０５％（印花税）＋１．５％（契税）?演＝５４２５元；卖方税费为：３５万×?眼０．０５％（印花税）＋５．５５％（营业税）＋１％（个税）?演＝２３１００元。

　　以前，按３５万的总价申报，通过两次申报方式，买方张先生还可以按５０万总价的７０％左右获得贷款。

　　今后，张先生只能按３５万总价的７０％左右获得贷款。如果张先生资金不足，那么，这笔交易肯定谈不成。

　　当然，买方张先生为了能获得按５０万总价７０％左右的贷款，也可按５０万总价正常申报纳税，这时：买方税费为：５０万×?眼０．０５％（印花税）＋１．５％（契税）?演＝７７５０元；卖方税费为：５０万×?眼０．０５％（印花税）＋５．５５％（营业税）＋１％（个税）?演＝３３０００元。

　　与上述相比，买方要多掏税费２３２５元，卖方要多掏税费９９００元。而其实，这些费用本来就应该缴纳。

　　上述例子仅仅为概算。现在市场上的二手房几乎都超过５０万元，另外，如果是高级住宅，卖方还要承担１—３％的土地增值税。所以，避税的数额还是相当可观的。

编辑：于小雷