一年内6次加息、10次上调存款准备金率、出台“第二套”房贷新政、监管部门对银行信贷实施“铁腕”……2007年，房地产业在一系列宏观调控中首当其冲。随着央行针对房价急速上升的各种控制措施的陆续出台，商业银行在对房贷的操作上亦步步严控并缩减放贷量。尤其是第二套房贷款新政出台后，各地房产交易量逐渐呈现萎缩现象。

　　房贷施新政楼市叫停一夜见“霜”

　　1月3日，央行2008年度工作会议在京召开，强调总量上将更严格控制信贷。广州某银行内部人士透露，今年，个人住房按揭贷款将以满足自住型需求为主，房地产企业贷款将从严。1月16日，央行继2007年10次上调存款准备金率之后，决定自1月25日起上调存款准备金率0.5个百分点。这是进入2008年以来，中国首次动用这个货币政策工具。

　　业内人士指出，对于房地产市场而言，各种宏观调控政策中，金融政策是最直接也最致命的。此前央行要求商业银行以季度上报信贷指标，开发商想趁信贷开闸一拥而上，大规模地拿到资金已很难。

　　广州楼市一夜之间由红变黄。

　　在房地产政策的宏观调控大背景下，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会2007年9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整。通知进一步严格房地产开发贷款条件，并指出对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款等。此后，监管部门多次召开会议，严令各家银行控制贷款规模，甚至有消息称监管部门对部分银行提出四季度不能增加新增贷款的要求。此“房贷新政”为广州疯狂楼市按下了“暂停”键，尤其是“十一”黄金周前后开盘的楼盘受影响最甚。

　　年末，“第二套”房贷细则发布。不少业内人士异口同声表示，这次政策够“狠”,而这一政策对市场的影响确实马上得到显现。白云区某景观楼盘，“十一”黄金周的时候还底气很足地报出均价16500元／平方米(毛坯)，到年底不得不把价格调整到13000元／平方米左右(包装修)，但依然乏人问津。而记者从东圃某大型园林社区售楼部获悉，此前12000元／平方米的均价，目前最低价实际已降至8000元／平方米；有同样降幅的还包括该开发商旗下位于黄埔、白云两区的大型楼盘。

　　广州市国土房管局近日公布的统计数据显示，去年11月，广州十区中，荔湾、天河、白云、萝岗四区新建商品住宅均价出现不同程度回落，分别下跌12.4%、26.0%、12.1%、40.7%。广州市国土房管局分析指出，萝岗区在去年10月新建商品住宅均价为18292元/平方米，去年11月则出现相对理性的价值回归；而一直被市场认可的天河区新建商品住宅成交量与交易登记均价同时出现下跌。同时，广州市政府在张广宁市长的大力推行下，大批两限房和经济适用房开始推向市场，最低房价仅为2000多元，而且地价呈50%的幅度下降，为未来商品房价直接定调。

　　值得一提的是，前期强势抗跌的地产股近期开始大幅下跌。业内分析，主要原因是日益加强的地产调控政策，正在迫使资金撤离房地产股。

　　“细水长流”中小房企日子难捱

　　近日，陈小姐接到银行电话，她从去年10月中旬就开始申请的房贷，这个星期有望批下来。相比她等待的3个月，一位去年7月份申请房贷的同事，在同一家银行，仅花了7天时间就获得批准。

　　据透露，去年前三季度，各商业银行就已经用完了全年的新增贷款计划，第四季度申请个贷的购房者，等待着新年开闸的第一波资金，而同样等待的，还有融资单一化的房企们。

　　事实上，许多开发企业依旧是卖一栋房子建一栋房子的资金循环模式，收不到房款，资金链就出现脱节，“我们现在是在苦撑，本以为新一年银行就会放闸，现在看来，希望渺茫。”一家中小开发商副总经理坦言。

　　据了解，2008年总贷款额度由监管部门确定，然后分配给各家商业银行，在总量控制前提下，投放比例还严格按季度划分，分别约为总量的35%、30%、25%和10%。在此前央行一内部会议上，十余位行长级人士已达成共识：2007年贷款规模超标，问题主要出在房地产贷款；2008年除了严控“两高一资”，就是大砍地产信贷。

　　某国有银行信贷经理表示，信贷在新年开闸后，也只会从紧发放，向优质、大型品牌开发商倾斜。一家商业银行个贷产品经理分析，目前贷款未出现放量增长，一是新一年刚开始，不可能在数量上有很大突破；二是今年的房贷额度已开始按月执行。换言之，银行不是没钱，而是要“细水长流”。

　　现金为王或引发楼市变局

　　1月16日，在中央政府亮出严厉打击囤地政策后短短十天时间就亮出了今年从紧货币政策的头招：继2007年在全世界央行宏观调控的历史上绝无仅有的10次上调商业银行存款准备金率之后，决定自1月25日起上调存款准备金率0.5个百分点。上调后的存款类金融机构人民币存款准备金率将达到15%,创自1985年央行将法定存款准备金率统一调整为10%之后22年来的新高。

　　房地产金融调控，尤其是对开发贷款的紧缩，对房地产企业来说，是一把利刃。

　　一位不方便透露姓名的业内人士称，目前开发商的融资结构中，仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金来源主要为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。而这一点也可以从当前房地产市场的运作模式上证实，“拿地-以土地抵押银行贷款筹集启动资金(项目前期启动支出)-销售回款-偿还欠款补交土地出让金”的开发模式，可以看出，许多开发商从拿地开始，就依赖银行。

　　信贷开闸路遭堵，按通常的逻辑分析，那些资金链单一化的房企，必然在这一波动荡中面临“清洗”。“今年开始，资金链的紧缩，将导致市场以现金为王。”该人士表示，因为资金链的影响，市场最终将从资本时代进入资金时代，手上有现金才是发展的硬道理，这必然促使一部分开发企业无钱开发，楼市供应或将会受影响，但更多的影响还是来源于行业内的盘整。“从整个市场来看，小企业的日子将更难过，而那些大型的开发企业、股份有限公司，也会资金偏紧。而中型房企将比较好过。一些中小企业，将加大对二三线城市的投资，因为二三线城市的涨幅才刚刚开始。”

　　出路：开发商可多元化融资

　　权威统计数据显示，近5年来，国内融资结构依然以银行贷款为主导，信贷占总融资额的比重基本都在80%以上。而房地产业作为资金密集型行业对信贷的需求一直都极其旺盛，整个行业平均负债率一度在70%以上。

　　按专家的分析，未来能够生存下来的房地产企业大多是融资多元化和资金实力强劲的开发商。事实上，众多房企在2007年也一直在寻找。据统计，2007年，通过A股IPO集资的上市公司达到120家，募集资金额达4143亿元；实施增发的企业有156家，增发募集资金总额达2712亿元；再加上发行可转债和企业债，资本市场募资已达近万亿元，其中大半收入了房企囊中。但2008年伊始，房企IPO之路也将面临坎坷。据透露，证监会接受IPO申报程序比以往更复杂，除常规程序外，发改委还要审核企业是否符合“70%以上90平方米以下”的强制性规定等等。“如果有银行之外的其他融资渠道，就意味着可以借机称王。”某上市房企负责人如是说。