房地产资深专家刘福泉

　　二手房市场的冷热并不完全取决于调控政策

　　其实我们可以发现在07年颁布的这些调控政策几乎很少有直接针对二手房市场的，更多的是针对整个住宅市场来进行调控的。为什么会这样呢？在前些年，新房和二手房的区别是相当明显的，新房都是全新的房子，二手房则全是破旧的房子，而经过这几年二手房市场的不断发展，我们可以明显的感觉到现在二手房市场与新房市场已经连成一体了，有很多时候无法单独去区分他们，所以我觉得，这些调控政策更多的是针对整个住宅市场而不是单独针对二手房市场的。二手房市场交易量的走势平缓实际上也说明了整个住宅市场整体走势趋于平缓。具体来分析可能是由于政策的逐渐施压，使得住宅市场上的观望气氛比较浓，从而导致07年整体住宅市场的走势趋于平缓，进一步又导致了二手房市场的走势放缓。但是我们也要看到，实际上住宅市场已经红火了近十年，即使没有政府在07年出台的一系列政策，住宅市场在08年或者是未来的一段时间内也可能会进入一种自发性的调整阶段，只是由于政府在07年的一系列政策可能让这种调整提前到来而已。这就是我对07年的看法，也就是说，我认为房地产市场的冷或者热，不应该说完全是因为政府的各种政策而导致的。

　　08年市场进入“整合期” 交易量或将恢复

　　07年福州二手房市场同比以往有一个比较显著的特点，就是“旺季不旺”，实际上07年整年都没有出现过真正意义上的“旺季”，我们所说的“旺季”实际上还应该包括年后的三、四月这个时间段，但是在07年的三、四月份我们也没有感觉到旺季的到来。我觉得房产市场红火了这么多年，它自己应该进入了一个走势放缓的阶段，也就是我们刚才所谈到的进入一个“调整阶段”。以往的每一年都会有一到两个二手房交易相对比较旺盛的时间段，但是07年全年可以说交易量的曲线始终是比较平缓的，也就是说，旺季始终没有来过，但是淡季同比以往是比较明显的。

　　07年争论最多的一个词就是“拐点”，尤其在年底，万科地产的王石公开认为“拐点”已经到来的时候，关于这个话题的争论也达到了高潮，但是我觉得应该是说“整合期”会比用“拐点”更准确。“拐点”给我们的感觉就是直接掉头向下的一种含义，实际上住宅市场应该是进入了一个调整的阶段，所以我还是认为用“整合期”这个概念来解释会比较准确。而市场一旦进入了整合期，购房者在逐渐变的理性的同时也就会对房产企业提出更高的要求，这样一些真正有实力的中介企业就会逐渐的在市场上占据一定的市场份额，而一些相对比较弱的中介企业就很有可能面临被淘汰的境地，这就是市场规律，竞争力强的房产中介企业肯定会逐渐淘汰掉竞争力低下的企业。

　　对于春节后的二手房市场形势，我觉得首先应该肯定的是进入了刚才提到的市场整合期，毕竟房产市场红火了这么些年，而且这些年在房地产市场的飞速发展背后，其实有很多细节的工作被我们业内的企业所忽略了。所以我预测市场首先应该是进入一种盘整的阶段，但实际的市场需求还是存在的，只不过是观望气氛比较浓，我认为在观望了近半年了之后，消费者的购房信心应该会在08年得到恢复。所以我判断08年三、四月的二手房市场同比07年会逐渐恢复正常的交易水平。

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