“我现在人不在上海，合同让我丈夫代签一下。”如果买房前对方提出这样的要求，请一定要留个心眼，要求房屋产权人必须全部到场。如果实在不能到场，要出示经过公证的授权委托书。近日，记者从浦东法院房产庭获悉，委托代理成为近期纠纷的关键词，不少买家因为缺乏相关法律知识，与无权处分房屋的售房者签订买卖合同，一旦权利人有异议，往往就面临着合同不能履行的风险，最后还会错过最佳的买房时机。因此，买房前莫忘事先确认： “你有权卖房子吗？”

　　委托书传真件竟是假的

　　安先生日前把卖方付小姐告上法院，说双方签了买卖合同后，付小姐一直不履行，多次催告也没反应，因此要求双倍返还定金。而付小姐则表示从未卖过房子，不认识安先生，也从未收过安先生的定金。这到底是怎么回事？

　　原来，安先生通过上海证大房地产经纪有限公司，看中了一套位于巨峰路上的房产。在没有看到房产证，也未见到卖方的情况下，就在 “居间合同”上签了字。

　　次日，自称是付小姐丈夫的刘先生出现了，表示妻子人在深圳，所以把卖房的事情委托给他。刘某向中介公司出具了有付小姐签名的一份委托书传真件，还有一份身份证传真件，并在居间合同的卖方代理人一栏签名。安先生付了5万元定金给中介，由中介转交给了刘某。

　　去年9月18日，安先生依约来到中介公司准备签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，但卖方迟迟未到场，后来又发现该套房屋已被法院冻结。多次催告无果后，安先生把产权人付小姐告上法院。

　　付小姐表示并未委托中介公司卖房，也没有委托刘某代理卖房。两人曾是恋人，但早在2006年4月就已分手。委托书也不是自己出具的，并当庭要求鉴定笔迹。司法鉴定中心鉴定结果:无法明确判断委托书上签名是否出自付小姐的笔迹。

　　法院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中 “居间合同”是由刘某代签的，且当场并未出示被告的委托书，而是在第二天向第三人提供了传真件的委托书和身份证，现被告否认该委托书系其出具，且经有关部门鉴定，无法明确判断该委托书上产权人的签名是真的。因此没有证据证明刘某具有代理人资格，签订的 “居间合同”也没有得到权利人的追认，故该 “居间合同”对被告不产生法律效力。

　　随意 “代签”并不作数

　　孙先生通过中介购买了一套位于浦东浦明路上的房屋，约定房东到手价为280万元。购买时他知道产权人共有四人，其中李先生和李小姐是姐弟关系，另外两人分别是他们的女友和配偶。当时，产权人之一的李先生拍胸表示自己可以代其他人签名，公证委托书之后马上补办。考虑到产权人都是亲属关系，孙先生就同意了，并在 “居间协议”中写明等房东委托公证到手后再签订买卖合同，并追加18万元定金。

　　次日，其余三位产权人共同签署授权委托书并公证，明确表示因为三人无法亲自办理该套共同投资房产的出售及其他事宜，特委托李某为代理人。但李某取得委托书后并未按照约定与孙先生签订买卖合同，而是把房子以335万元的价格出售给了其他人。扣除25.5万元的税费，还多卖了29.5万元。

　　眼看着自己先看中的房子卖给了别人，孙先生把四个产权人一起告上了法院。要求解除居间协议，双倍返还定金4万元，并要求赔偿再购房的差价30万元。

　　法庭上，李某的姐姐表示认可李某之前签订的 “居间协议”，但其他两人表示对这份居间协议并不知情，也不认可。

　　法院认为，买方在李某未出具其他共有人授权委托书的情况下，仅凭李某口头承诺，就与他签订居间协议。由此，买方应该预见到由该居间协议担保的买卖合同有可能因某一共有人的不认可而签订不成。因此，买方主张的房屋上涨差价损失并不是居间协议未履行所导致的必然损失，故不予支持。产权人李某在协议上签字，其姐姐虽然没有签字，但事后予以追认，因此两人应共同承担定金罚则，赔付买方4万元。