房产买卖不适用 “家事代理”

　　签完买卖合同，付了26万元首付款之后，卖家突然反悔，表示妻子不同意出售该房。买方当即表示不同意。买卖陷入僵局,后买方起诉至法院，要求继续履行买卖合同。

　　 针对买方的诉请，卖方徐先生表示，所卖房屋是售后公房，属于自己和妻子的共同财产，卖房时并未征得妻子和其他同住人的同意，侵犯了妻子的共同财产权和同住权，也侵犯了女儿和岳母的同住权，因此,买卖合同是无效的。

　　法院最终认为，卖方是系争房屋的权利人，依法享有处分系争房屋的权利。虽然卖房未经其妻同意，但她不是系争房屋公示权利人，不能因此损害夫妻外第三人的利益。因此,卖房后产生的后果应由徐某自行承担，房屋买卖应继续履行。

　　夫妻间相互代理,法律上有一个说法叫 “家事代理权”，即夫妻双方在家庭生活中对日常性法律行为有相互代理的权利；但家事代理也有范围限制，对于夫妻双方重大财产的处分如房屋买卖，需要夫妻双方共同决定，不适用家事代理。在房屋等重大财产的处分中，法律在保护夫妻之间内部权利义务的同时，还需要考虑保护夫妻外第三人的权利。无论夫妻内部对房屋的权利如何约定，对于夫妻外第三人来说，证明房屋等不动产权利人的最直接法律依据就是产权登记。产权登记在谁名下，在第三人看来他就是房屋的主人，就可以放心地与他进行交易。

　　“委托代理”纠纷频发

　　 浦东法院房产庭副庭长陆罡有多年一线案件审理经验，他表示，近期房价波动较大且仍有不断上升趋势，因为委托代理产生的房屋买卖纠纷非常多。比如：夫妻一方未经对方同意出售双方共有房屋，事后另一方以出售房屋未经自己同意为由，主张买卖合同无效；亲友或其他熟人借用房主的房产证、身份资料等，然后隐瞒房主将房屋私自出售；房屋共有人之一假冒其他共有人的签名，或者伪造授权委托书，将房屋出售；卖房人为方便购房者看房，将房屋钥匙留给中介公司，购房者误认为中介公司有权代卖房屋而与其签订买卖居间协议；继承人以被继承人名义与自己签订房屋买卖合同，将被继承人的房屋卖给自己，在被继承人去世分割遗产时引发纠纷。这些都是法院在审判实践中遇到的活生生的例子。

　　日常生活中，父母代子女签名、夫妻相互代签名的现象非常普遍。但涉及到房地产买卖，亲属之间代签、冒签的问题是纠纷高发的重要原因。买方考虑到对方是一家人，往往不会警戒，但这隐藏了极大的法律风险。

　　购房提醒：

　　购房者买房前应做好准备工作，减少购房风险。

　　一、买房前 （特别是二手房）要考察清楚房屋的权属状况。了解清楚产权人状况、房屋是否存在银行抵押，是否有租约等。

　　二、签合同时产权人应全部到场，验明身份后亲自签名。对于部分产权人确实无法到场的，要严格审核签约人是否具有合法授权，授权委托书最好要经过公证。

　　三、保管好自己的房产证以及户籍、身份证明等重要资料。有的当事人怕麻烦，将钥匙、房产证等一并放在中介处，由中介全权负责买卖事宜，这其实对自身权利的保护是非常不利的。

　　四、选择正规的中介机构，规范操作。